B

價格高低，冷熱分化

從2017年四季度市場走勢來看，二手房存在“價高量縮”的狀況，購房者對短期急劇沖高的二手房價格（特別是新交付商品房二手房價格）已經(jīng)存在較大的抗性，價格面臨“天花板”效應(yīng)。

另外，一手房市場的高價盤，特別像濱江板塊，供應(yīng)放量、區(qū)域目前成熟度還不高，而價格普遍在3?4萬/?房的“城市天花板”水平，后期若無拆遷產(chǎn)生的批量“千萬富翁”來接力，客群相對有限，未來壓力較大。

近期的華潤?萬象天地、新希望?白麓灣銷售狀況疲態(tài)盡顯。

相反，由于去年迅速沖高的二手房價格和供應(yīng)不足的一手房市場，也抑制了許多拆遷剛性需求，所以今年供應(yīng)量不過量的區(qū)塊低價位剛需盤，預計仍然會受到歡迎。

C

戶型大小，冷熱分化

在“大拆大整”實施之前，溫州的一手房市場主要是以“梯度遞進置換需求”為主，許多人是賣了舊房買新房改善居住條件，這導致2015年和2016年上半年一手房熱、二手房冷的分化局面。

大拆大整之后，那些本沒有多少人鳥它的舊房子一下子都被拆干凈了，底端的供給一下子從過剩轉(zhuǎn)為稀缺。

與此相對應(yīng)的是，2017年一手房市場的供給仍然以改善需求為主。?

▲數(shù)據(jù)來自朗兆房產(chǎn)研究中心。

由于“偷面積”的存在，溫州市區(qū)110?以上的商品房基本都能做到四房，針對的是改善型客戶，去年這個比例高達69%，而90方以下的純剛需戶型只占到15%，而且這些小戶型當中，如果扣除阿爾勒小鎮(zhèn)等第二居所的房源，真正提供給剛需的比例會更少！

另一方面，改善居住需求經(jīng)過這兩年的釋放，剩余購房者更趨理性，他們對地段、品質(zhì)等要求會越來越高，當下市場“偽豪宅”高價盤不少，但能與土豪匹配的產(chǎn)品不多。

所以從這個角度來看，2018年很有可能出現(xiàn)中小戶型剛需盤熱、高端高價大戶型盤相對較冷的局面。

5

樓市的預測畢竟是一件吃力不討好的事情，再次被打臉的概率也很大，但哥還是要說出自己的看法供大家參考，畢竟兼聽則明嘛！

最后的一句話是：

2018年溫州樓市的最大懸念是地方財政收支狀況和債務(wù)風險控制，它牽一動而發(fā)全身，它是這座城市建設(shè)鏈條能否順利運轉(zhuǎn)的命脈所系，也是最難以預測的地方。