(三)非出售的新建物業(yè)在交付使用90日前。

　　第二十二條前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)中的評(píng)標(biāo)由建設(shè)單位代表和物業(yè)管理方面的專家組成的評(píng)標(biāo)委員會(huì)負(fù)責(zé)。評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員由5人以上的單數(shù)組成，其中專家人數(shù)不得少于成員總數(shù)的五分之三。

　　評(píng)標(biāo)委員會(huì)專家由招標(biāo)人從專家?guī)熘须S機(jī)抽取產(chǎn)生。與投標(biāo)人有利害關(guān)系的人不得進(jìn)入項(xiàng)目的評(píng)標(biāo)委員會(huì)。

　　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同報(bào)送市房地產(chǎn)行政主管部門備案。

　　第二十三條新建住宅物業(yè)的建設(shè)單位在辦理房屋預(yù)售手續(xù)時(shí)，應(yīng)提供物業(yè)管理方案，并按物業(yè)總建筑面積的3‰提供物業(yè)管理用房，但最低不得少于50平方米。

　　物業(yè)管理方案包括：物業(yè)管理用房面積及其座落位置、建設(shè)單位與物業(yè)管理單位簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同;物業(yè)管理企業(yè)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書;業(yè)主臨時(shí)公約;住宅區(qū)公共配套設(shè)施設(shè)備明細(xì)表;建筑面積5萬平方米以上的住宅物業(yè)應(yīng)當(dāng)提供前期物業(yè)管理項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)備案表。

　　本規(guī)定實(shí)施以前已出售的物業(yè)，其管理用房面積標(biāo)準(zhǔn)由市人民政府另行規(guī)定。

　　物業(yè)管理用房應(yīng)當(dāng)包括物業(yè)管理辦公用房、業(yè)主委員會(huì)辦公用房和保安人員值班用房、門衛(wèi)房等。

　　第二十四條建設(shè)單位提供的物業(yè)管理用房應(yīng)當(dāng)為地面以上能夠獨(dú)立使用的房屋，并具備水、電基本使用功能。違法建筑、臨時(shí)建筑、公共場(chǎng)所或者公共部位不得作為物業(yè)管理用房。

　　第二十五條物業(yè)管理服務(wù)合同解除后，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)退還多收的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)和其他費(fèi)用。有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)依法賠償損失。

　　第二十六條物業(yè)服務(wù)收費(fèi)區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。住宅物業(yè)服務(wù)費(fèi)、小區(qū)車輛停放管理費(fèi)、裝飾裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)等物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià);非住宅物業(yè)服務(wù)費(fèi)等其他收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。

　　政府指導(dǎo)價(jià)由市、縣價(jià)格行政主管部門會(huì)同同級(jí)房地產(chǎn)行政主管部門根據(jù)物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)確定，并定期調(diào)整和公布。具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定;雙方約定不成的，可以申請(qǐng)價(jià)格行政主管部門協(xié)調(diào)。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將約定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)報(bào)市、縣價(jià)格行政主管部門和物業(yè)管理行政主管部門備案。

　　第二十七條業(yè)主或物業(yè)使用人因裝飾、裝修等產(chǎn)生的建筑垃圾，應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)管理企業(yè)指定的地點(diǎn)統(tǒng)一堆放，并按規(guī)定交納清運(yùn)費(fèi)用，由物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一清運(yùn)。

　　第二十八條業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。物業(yè)服務(wù)費(fèi)可以每月收取一次，也可以半年收取一次，雙方另有約定的，從其約定。

　　新建商品房物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收取時(shí)間自領(lǐng)取鑰匙時(shí)開始計(jì)算;未領(lǐng)取的，自建設(shè)單位通知交房的最后期限開始計(jì)算。

　　第二十九條建設(shè)單位或者房屋出售單位空置的物業(yè)和業(yè)主尚未使用的物業(yè)，應(yīng)全額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

　　業(yè)主出售物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用。

　　業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。

　　第三十條業(yè)主對(duì)物業(yè)管理企業(yè)提供的屬于物業(yè)管理服務(wù)合同約定的服務(wù)不滿意的，可以向業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)或房地產(chǎn)管理部門投訴，但不得拒絕交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

　　業(yè)主聯(lián)名或者業(yè)主委員會(huì)要求解除物業(yè)管理服務(wù)合同的，在解除合同的程序未履行完畢前，不得拒絕交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

　　第三十一條物業(yè)管理企業(yè)對(duì)其管理區(qū)域內(nèi)的違反相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定的行為應(yīng)當(dāng)予以勸阻、制止;勸阻、制止無效的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)告業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)行政管理部門。

　　有關(guān)行政管理部門應(yīng)當(dāng)在接到物業(yè)管理企業(yè)報(bào)告后的2個(gè)工作日內(nèi)調(diào)查處理。損壞綠化及設(shè)施，裝飾、裝修房屋時(shí)拆改房屋承重結(jié)構(gòu)等違法行為，由建設(shè)行政主管部門查處;違法搭建建筑(構(gòu))物，違反規(guī)定擺攤設(shè)點(diǎn)、占道經(jīng)營(yíng)，隨意傾倒生活、建筑垃圾等破壞市容環(huán)境和超標(biāo)排放噪聲的行為，由城市管理行政執(zhí)法機(jī)構(gòu)查處;擅自改變房屋用途或外貌，侵占、損壞物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備等行為，由房地產(chǎn)行政管理部門查處;堆放易燃、易爆、劇毒或者含有放射性物質(zhì)的物品，排放有毒、有害物質(zhì)等行為，由公安部門查處;在宅院內(nèi)私自打井等違法行為，由水利行政管理部門查處。

　　第三十二條車輛在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共場(chǎng)地、道路上停放、收費(fèi)及其使用等管理事項(xiàng)，由業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)決定。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)參照物價(jià)部門的規(guī)定確定。車主對(duì)車輛保管有要求的，由車主和物業(yè)管理企業(yè)另行簽訂保管合同。

　　載重量超過0.5噸的貨車和超過9座的客車不得在住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放,因施工等特殊需要的除外。

　　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放車輛不得影響其他車輛和行人的正常通行,不得占用公共綠地和公共活動(dòng)場(chǎng)地,不得產(chǎn)生噪聲等環(huán)境污染。

　　第三十三條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的機(jī)動(dòng)車停車場(chǎng)(庫)，應(yīng)當(dāng)提供給本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主、物業(yè)使用人使用。停車位不得轉(zhuǎn)讓給物業(yè)管理區(qū)域外的單位、個(gè)人。

　　第三十四條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)下列配套設(shè)施設(shè)備歸全體業(yè)主所有：

　　(一)物業(yè)管理用房;

　　(二)按規(guī)劃配建的非機(jī)動(dòng)車車庫;

　　(三)公共綠地、道路、場(chǎng)地，共用走廊通道;

　　(四)建設(shè)費(fèi)用已分?jǐn)傔M(jìn)入房屋銷售價(jià)格的其他物業(yè);

　　(五)建設(shè)單位以物業(yè)買賣合同或其他書面形式承諾歸全體業(yè)主所有的物業(yè);

　　(六)其他依法歸全體業(yè)主所有的設(shè)施設(shè)備。

　　建設(shè)單位申請(qǐng)歸全體業(yè)主所有的房屋所有權(quán)初始登記時(shí)，由房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)予以記載，但不頒發(fā)房地產(chǎn)權(quán)證書。業(yè)主委員會(huì)成立后，房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主委員會(huì)提供記載的內(nèi)容。

　　第三十五條新建商品住宅、公用住宅以及住宅區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)出售時(shí)，物業(yè)買受人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家、省和本市的規(guī)定，交納專項(xiàng)維修資金。未交納專項(xiàng)維修資金的業(yè)主應(yīng)當(dāng)補(bǔ)交。補(bǔ)交的具體辦法由市房地產(chǎn)行政主管部門制定。

　　專項(xiàng)維修資金應(yīng)當(dāng)用于物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、更新和改造，不得挪作他用。

　　第三十六條專項(xiàng)維修資金由市、縣人民政府確定的機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)統(tǒng)一管理，實(shí)行專戶存儲(chǔ)，按幢建帳，按戶核算制度。

　　專項(xiàng)維修資金低于規(guī)定數(shù)額的30%時(shí)，由業(yè)主大會(huì)按各業(yè)主占有的物業(yè)建筑面積續(xù)籌。續(xù)籌比例和方式由業(yè)主大會(huì)決定。

　　第三十七條物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的中修、小修由業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)管理企業(yè)提出方案和資金預(yù)算，并組織相關(guān)業(yè)主討論決定。

　　第三十八條高層住宅的電梯、高壓水泵日常運(yùn)行費(fèi)用和維護(hù)費(fèi)用納入物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

　　首次電梯更新費(fèi)由建設(shè)單位支付，交市專項(xiàng)維修資金管理機(jī)構(gòu)，實(shí)行專戶存儲(chǔ)，�？顚Ｓ谩�

　　第三十九條違反本規(guī)定的行為，國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《安徽省物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)有處罰規(guī)定的，依照其規(guī)定處理。

　　第四十條違反本規(guī)定第四條規(guī)定，未將物業(yè)管理區(qū)域符合業(yè)主大會(huì)成立條件的情況書面報(bào)告區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門，或者未按照規(guī)定提供有關(guān)資料的，由區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門責(zé)令限期改正。

　　第四十一條違反本規(guī)定第十九條規(guī)定，外地物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)入本市從事物業(yè)管理活動(dòng)未到市房地產(chǎn)行政主管部門備案的，由市房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令其限期改正。

　　第四十二條物業(yè)管理企業(yè)違反本規(guī)定第三十一條第一款規(guī)定，對(duì)違法行為未予勸阻、制止或者未及時(shí)報(bào)告有關(guān)行政管理部門的，由市房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令改正;造成嚴(yán)重后果的，依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

　　第四十三條房地產(chǎn)管理部門以及其他有關(guān)行政管理部門的工作人員利用職務(wù)上的便利收受他人財(cái)物或者其他好處，不依法履行監(jiān)督管理職責(zé)，或者對(duì)報(bào)告的違法行為不予查處的，由其所在單位或者上級(jí)主管部門依法給予行政處分;造成損失的，依法予以賠償;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

　　第四十四條本規(guī)定自2006年10月1日起施行。