清遠(yuǎn)物業(yè)管理?xiàng)l例2022年新法規(guī)暫無(wú)公布，請(qǐng)參考最新物業(yè)管理?xiàng)l例。

第一章 總則

第一條【目的和依據(jù)】 為了規(guī)范清遠(yuǎn)市住宅小區(qū)物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主、物業(yè)服務(wù)人以及其他當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律、行政法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際，制定本條例。

第二條【適用范圍】 本市行政區(qū)域內(nèi)住宅小區(qū)物業(yè)管理活動(dòng)適用本條例。

非小區(qū)住宅以及非住宅的物業(yè)管理參照本條例執(zhí)行。

第三條【堅(jiān)持黨的領(lǐng)導(dǎo)】 住宅小區(qū)物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持中國(guó)共產(chǎn)黨的領(lǐng)導(dǎo)，住宅小區(qū)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)中國(guó)共產(chǎn)黨的基層組織，依照中國(guó)共產(chǎn)黨章程的規(guī)定，按照有關(guān)要求，協(xié)同做好本轄區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作。

推動(dòng)業(yè)主委員會(huì)成員和物業(yè)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人中的黨員擔(dān)任社區(qū)（村）黨組織兼職委員。鼓勵(lì)和支持符合條件的社區(qū)（村）黨組織、居民委員會(huì)或者村民委員會(huì)成員通過(guò)法定程序兼任業(yè)主委員會(huì)成員。

第四條【市、縣（市、區(qū)）人民政府職責(zé)】 市、縣（市、區(qū)）人民政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作的組織領(lǐng)導(dǎo)；將住宅小區(qū)物業(yè)管理納入基層社會(huì)治理體系，推動(dòng)物業(yè)管理規(guī)范化、市場(chǎng)化、專業(yè)化。

縣（市、區(qū)）人民政府應(yīng)當(dāng)為街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府配備物業(yè)管理的專職工作人員，落實(shí)工作經(jīng)費(fèi)。

第五條【市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門職責(zé)】 市人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)本市行政區(qū)域內(nèi)住宅小區(qū)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作，履行下列職責(zé)：

（一）監(jiān)督和指導(dǎo)各縣（市、區(qū)）人民政府貫徹執(zhí)行物業(yè)管理法律、法規(guī)和相關(guān)規(guī)定；

（二）研究擬定或者制定物業(yè)管理規(guī)劃、標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范和措施；

（三）指導(dǎo)、協(xié)調(diào)全市物業(yè)使用和維護(hù)的監(jiān)督管理工作、物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理工作、物業(yè)管理培訓(xùn)與宣傳工作；

（四）指導(dǎo)、協(xié)調(diào)市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)開(kāi)展工作；

（五）協(xié)助市、縣（市、區(qū)）人民政府相關(guān)行政管理部門以及街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)開(kāi)展監(jiān)督管理和投訴處理工作。

（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。

第六條【縣（市、區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門職責(zé)】 縣（市、區(qū)）人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)轄區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作，履行下列職責(zé)：

（一）負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)人和從業(yè)人員的監(jiān)督管理；

（二）負(fù)責(zé)共有物業(yè)使用和維護(hù)的監(jiān)督管理；

（三）指導(dǎo)街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府開(kāi)展住宅小區(qū)物業(yè)管理工作；

（四）監(jiān)督、指導(dǎo)前期物業(yè)服務(wù)招標(biāo)工作、物業(yè)專項(xiàng)維修資金的歸集和使用、物業(yè)管理承接查驗(yàn)工作等；

（五）辦理物業(yè)管理區(qū)域、前期物業(yè)服務(wù)申請(qǐng)招標(biāo)、前期物業(yè)服務(wù)中標(biāo)、前期物業(yè)服務(wù)合同和物業(yè)服務(wù)合同的備案；

（六）按照工作職責(zé)依法查處違反物業(yè)管理法律、法規(guī)的行為，處理涉及物業(yè)服務(wù)人在物業(yè)管理活動(dòng)中的投訴；

（七）定期開(kāi)展物業(yè)管理培訓(xùn)；

（八）協(xié)助市、縣（市、區(qū)）人民政府相關(guān)行政管理部門以及街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)開(kāi)展監(jiān)督管理和投訴處理工作。

（九）法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。

第七條【其他主要行政管理部門職責(zé)和分工】 市、縣（市、區(qū)）人民政府相關(guān)行政管理部門在各自職責(zé)范圍內(nèi)，負(fù)責(zé)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)開(kāi)展監(jiān)督管理和投訴處理工作。

（一）發(fā)展改革部門會(huì)同住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)基準(zhǔn)價(jià)格的調(diào)整。

（二）市場(chǎng)監(jiān)管部門負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)進(jìn)行監(jiān)督管理，對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的電梯等特種設(shè)備的安全進(jìn)行監(jiān)督管理，依法查處物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)無(wú)照經(jīng)營(yíng)、違法廣告、侵害消費(fèi)者權(quán)益等違反市場(chǎng)監(jiān)督管理法律法規(guī)的行為。

（三）自然資源部門負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的車位、車庫(kù)的規(guī)劃審批工作，根據(jù)工作職責(zé)對(duì)擅自改變物業(yè)使用功能、改變房屋外立面、擅自改變房屋用途、非法搭建、違法加建改建擴(kuò)建等違法行為予以認(rèn)定并依法查處。

（四）城市管理行政執(zhí)法部門負(fù)責(zé)查處物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)擅自占用綠地、損毀樹(shù)木和園林、違法設(shè)置戶外廣告、違法飼養(yǎng)家畜家禽、亂丟垃圾、亂涂亂畫、亂張貼、亂擺賣等違法行為；負(fù)責(zé)住宅小區(qū)犬只備案、建立犬只管理電子檔案、指導(dǎo)制定文明養(yǎng)犬公約、組織對(duì)犬只植入電子識(shí)別標(biāo)識(shí)、查處違法養(yǎng)犬行為等監(jiān)督管理工作。

（五）公安部門負(fù)責(zé)指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)人建立健全和落實(shí)秩序維護(hù)制度、崗位責(zé)任制度、秩序維護(hù)人員管理制度和緊急情況應(yīng)急預(yù)案；做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)流動(dòng)人口和出租房屋的管理工作；查處對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)社會(huì)生活噪音污染、阻塞交通、阻礙消防通道、違規(guī)停放車輛和危險(xiǎn)化學(xué)品車輛、電動(dòng)自行車違規(guī)停放和充電等行為；打擊物業(yè)管理服務(wù)中的欺行霸市行為；查處因犬只產(chǎn)生噪聲干擾他人正常生活，驅(qū)使或者放任犬只恐嚇、傷害他人等違反治安管理的行為。

（六）生態(tài)環(huán)境部門負(fù)責(zé)查處物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違法違規(guī)排放廢氣和廢水、制造噪聲、堆放工業(yè)固體廢物和輻射放射物污染環(huán)境的行為。

（七）消防救援部門負(fù)責(zé)督促本行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)人、社區(qū)居民委員會(huì)或村民委員會(huì)以及其他單位和個(gè)人履行消防安全職責(zé)，落實(shí)防火、滅火措施，依法查處物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的消防違法行為。

（八）衛(wèi)生健康部門負(fù)責(zé)指導(dǎo)和監(jiān)督物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的人口與計(jì)劃生育管理、疾病防控工作和“除四害”工作。

（九）民政部門負(fù)責(zé)指導(dǎo)和監(jiān)督社區(qū)居民委員會(huì)或村民委員會(huì)依照法律法規(guī)履行相關(guān)職責(zé)。

（十）農(nóng)業(yè)農(nóng)村部門負(fù)責(zé)依法實(shí)施犬只免疫、檢疫、診療許可、疫情監(jiān)測(cè)等制度，制定烈性犬的標(biāo)準(zhǔn)及名錄，指導(dǎo)和協(xié)助對(duì)犬只植入電子識(shí)別標(biāo)識(shí)，指導(dǎo)和監(jiān)督死亡犬只的無(wú)害化處理，指導(dǎo)和協(xié)助管理犬只留檢場(chǎng)所等工作。

（十一）供水、排水主管部門負(fù)責(zé)指導(dǎo)督促物業(yè)服務(wù)人做好小區(qū)內(nèi)供水、排水設(shè)施建設(shè)維護(hù)、排水許可證辦理，指導(dǎo)雨水管、污水管錯(cuò)漏接改造,依法查處危害供水、排水設(shè)施安全運(yùn)行等違法行為。

（十二）司法行政部門負(fù)責(zé)對(duì)業(yè)主、物業(yè)使用人、建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)人各方矛盾糾紛進(jìn)行人民調(diào)解。

第八條【街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府職責(zé)】 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)對(duì)本行政區(qū)域內(nèi)住宅小區(qū)物業(yè)管理活動(dòng)的日常監(jiān)督管理，履行下列職責(zé)：

（一）審查首次業(yè)主大會(huì)設(shè)立的書(shū)面要求，指導(dǎo)和監(jiān)督成立業(yè)主大會(huì)籌備組；

（二）對(duì)業(yè)主委員會(huì)成員、候補(bǔ)委員候選人進(jìn)行資格審查，確定業(yè)主委員會(huì)成員、候補(bǔ)委員候選人名單；

（三）指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主成立換屆選舉小組；

（四）依法組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議；

（五）對(duì)業(yè)主委員會(huì)的成立及換屆進(jìn)行備案；

（六）代為管理業(yè)主委員會(huì)移交的資料、印章、財(cái)物等物品；

（七）監(jiān)督公共收益開(kāi)支公開(kāi)情況；

（八）組織未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的小區(qū)設(shè)立物業(yè)管理委員會(huì)；

（九）組織召開(kāi)物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議；

（十）指導(dǎo)和監(jiān)督物業(yè)服務(wù)招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)；

（十一）確定應(yīng)急物業(yè)服務(wù)人；

（十二）負(fù)責(zé)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理委員會(huì)在物業(yè)管理活動(dòng)中的業(yè)務(wù)指導(dǎo)與監(jiān)督管理；

（十三）撤銷業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理委員會(huì)違反法律法規(guī)的決定；

（十四）協(xié)助縣（市、區(qū)）人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門劃定或者調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域；

（十五）協(xié)助市、縣（市、區(qū)）人民政府相關(guān)行政管理部門在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)開(kāi)展監(jiān)督管理和投訴處理工作。

（十六）調(diào)解業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)人在物業(yè)管理活動(dòng)中的糾紛；

（十七）法律法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。

第九條【居民委員會(huì)或村民委員會(huì)的職責(zé)】 居民委員會(huì)或者村民委員會(huì)負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)住宅小區(qū)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督、協(xié)調(diào)、指導(dǎo)和調(diào)解工作，履行下列職責(zé)：

（一）指導(dǎo)業(yè)主成立業(yè)主大會(huì)并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)；

（二）指導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)的換屆選舉和屆中補(bǔ)選工作；

（三）指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)依法開(kāi)展活動(dòng)；

（四）協(xié)助有關(guān)行政管理部門對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督，協(xié)調(diào)處理轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的日常事務(wù)；

（五）調(diào)解物業(yè)管理糾紛；

（六）法律法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。

第十條【物業(yè)服務(wù)人的職責(zé)】 物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)按照法律、法規(guī)的規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同的約定，為業(yè)主提供服務(wù)，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序，處理業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)使用人在物業(yè)管理活動(dòng)中的投訴，并配合政府有關(guān)部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居民委員會(huì)或者村民委員會(huì)開(kāi)展社區(qū)服務(wù)、精神文明建設(shè)、愛(ài)國(guó)衛(wèi)生等相關(guān)工作，配合有關(guān)行政管理部門進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域行使行政職權(quán)。

第十一條【物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議制度】 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議制度。物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議成員單位應(yīng)當(dāng)在法定職責(zé)范圍內(nèi)執(zhí)行物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議決定的事項(xiàng)。

物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議協(xié)調(diào)處理以下事項(xiàng)：

（一）業(yè)主委員會(huì)任期屆滿未完成換屆選舉工作的；

（二）新舊物業(yè)服務(wù)人交接中發(fā)生的矛盾糾紛；

（三）設(shè)立業(yè)主大會(huì)、組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議過(guò)程中出現(xiàn)法律、法規(guī)沒(méi)有規(guī)定的相關(guān)情形；

（四）在物業(yè)管理區(qū)域增建共用設(shè)施設(shè)備，改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；

（五）發(fā)生其他嚴(yán)重影響物業(yè)管理區(qū)域穩(wěn)定的情形。

第二章 物業(yè)管理區(qū)域

第十二條【物業(yè)管理區(qū)域的劃定】 物業(yè)管理區(qū)域按照下列規(guī)定劃定：

（一）同一個(gè)建筑區(qū)劃內(nèi)的地上、地下建筑物和設(shè)施設(shè)備、相關(guān)場(chǎng)地不可分割的，應(yīng)當(dāng)劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域；

（二）同一個(gè)建筑區(qū)劃內(nèi)被同一圍墻圍蔽成一個(gè)封閉區(qū)域的，應(yīng)當(dāng)劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域；

（三）同一個(gè)建筑區(qū)劃內(nèi)的地上、地下建筑物和設(shè)施設(shè)備、相關(guān)場(chǎng)地能夠分割并獨(dú)立使用，并且有市政道路、河道或圍墻等分割為兩個(gè)以上自然街坊或者封閉小區(qū)的，可以分別劃分為獨(dú)立的物業(yè)管理區(qū)域；

（四）分期開(kāi)發(fā)建設(shè)或者兩個(gè)以上建設(shè)單位開(kāi)發(fā)建設(shè)的物業(yè)，其配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地是共用的，應(yīng)當(dāng)劃定為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域；其配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地能夠分割并獨(dú)立使用，并且有市政道路、河道或者圍墻等分割為兩個(gè)以上自然街坊或者封閉小區(qū)的，可以分別劃分為獨(dú)立的物業(yè)管理區(qū)域；

（五）不同物業(yè)管理區(qū)域地理上自然相連的，經(jīng)各自的業(yè)主大會(huì)同意后，可以合并為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域。

住宅小區(qū)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)地上以及地下建筑物、設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地不得分割管理。

第十三條【物業(yè)承接查驗(yàn)】 縣（市、區(qū)）人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當(dāng)組織制定物業(yè)承接查驗(yàn)規(guī)范，明確承接查驗(yàn)具體標(biāo)準(zhǔn)和程序。

業(yè)主大會(huì)成立前建設(shè)單位選聘前期物業(yè)服務(wù)人的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與前期物業(yè)服務(wù)人在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的監(jiān)督指導(dǎo)下，進(jìn)行物業(yè)承接查驗(yàn)。

業(yè)主大會(huì)成立后，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)人共同進(jìn)行物業(yè)承接查驗(yàn)。建設(shè)單位已經(jīng)不存在的，由業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)人共同進(jìn)行物業(yè)承接查驗(yàn)。

第十四條【住宅小區(qū)建筑物外圍與規(guī)劃紅線之間的公共空間管理】 住宅小區(qū)退讓道路紅線用地內(nèi)除規(guī)劃允許設(shè)置綠化小品外，不得建設(shè)大門、門房以及任何建（構(gòu)）筑物。在退讓范圍內(nèi)布置臨時(shí)停車位的，應(yīng)當(dāng)在該道路整體規(guī)劃設(shè)計(jì)的基礎(chǔ)上建設(shè)，建成的停車位不計(jì)入配建停車位指標(biāo)。

在住宅小區(qū)退讓道路紅線范圍內(nèi)建設(shè)綠化小品、臨時(shí)停車位的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)自然資源部門批準(zhǔn)，由用地權(quán)屬單位負(fù)責(zé)建設(shè)，納入城市公共開(kāi)放空間統(tǒng)一管理；因道路改造需要同時(shí)對(duì)其進(jìn)行改造時(shí)，權(quán)屬單位和小區(qū)業(yè)主應(yīng)當(dāng)予以配合并無(wú)償提供所需用地。

已建成的設(shè)施設(shè)備同時(shí)在住宅小區(qū)退讓道路紅線范圍內(nèi)和紅線范圍外的，由城市管理和綜合執(zhí)法部門負(fù)責(zé)管理。

第三章 業(yè)主和業(yè)主組織

第一節(jié) 業(yè)主

第十五條【業(yè)主的定義及范圍】 本條例所稱業(yè)主，是指物業(yè)管理區(qū)域不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)或者不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的房屋所有權(quán)人。

除前款規(guī)定外，符合下列條件之一的，可以認(rèn)定為業(yè)主：

（一）尚未登記取得所有權(quán)，但基于買賣、贈(zèng)與、拆遷補(bǔ)償?shù)戎荚谵D(zhuǎn)移所有權(quán)的法律行為已經(jīng)合法占有建筑物專有部分的單位或者個(gè)人；

（二）因人民法院、仲裁機(jī)構(gòu)的生效法律文書(shū)取得建筑物專有部分所有權(quán)的單位或者個(gè)人；

（三）因繼承或者受遺贈(zèng)取得建筑物專有部分所有權(quán)的單位或者個(gè)人；

（四）因合法建造取得建筑物專有部分所有權(quán)的單位或者個(gè)人；

（五）其他符合法律、法規(guī)規(guī)定的單位或者個(gè)人。

第十六條【業(yè)主投票權(quán)數(shù)的確定】 業(yè)主的投票權(quán)數(shù)由專有部分面積和業(yè)主人數(shù)確定。業(yè)主專有部分面積、業(yè)主人數(shù)和業(yè)主總?cè)藬?shù)按照下列方法確定：

（一）專有部分面積按照業(yè)主專有部分建筑面積計(jì)算，每平方米計(jì)算為一票，不足一平方米的按照四舍五入計(jì)算；

（二）業(yè)主人數(shù)按照專有部分的數(shù)量計(jì)算，一個(gè)專有部分按照一人計(jì)算；建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付，或者同一業(yè)主擁有兩個(gè)以上專有部分的，均按照一人計(jì)算；

（三）業(yè)主總?cè)藬?shù)，按照本款第二項(xiàng)業(yè)主人數(shù)的總和計(jì)算。

一個(gè)專有部分有兩個(gè)以上所有權(quán)人的，應(yīng)當(dāng)推選一人行使表決權(quán)，所代表的業(yè)主人數(shù)為一人。

業(yè)主可以自行投票，也可以委托他人投票。委托他人投票的，應(yīng)當(dāng)出具書(shū)面委托書(shū)，載明委托事項(xiàng)和投票權(quán)數(shù)。一個(gè)受托人最多可以接受三名業(yè)主的委托進(jìn)行投票。

未參與表決的業(yè)主，其投票權(quán)數(shù)是否可以計(jì)入已表決的多數(shù)票，由管理規(guī)約或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定。

第十七條【專有部分的認(rèn)定】 建筑區(qū)劃內(nèi)符合下列條件的房屋，以及車位、攤位等特定空間，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為專有部分：

（一）具有構(gòu)造上的獨(dú)立性，能夠明確區(qū)分；

（二）具有利用上的獨(dú)立性，可以排他使用；

（三）能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體。

第十八條【專有部分面積和建筑物總面積的認(rèn)定】 專有部分面積和建筑物總面積，按照下列方法認(rèn)定：

（一）專有部分面積，按照不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的面積計(jì)算；尚未進(jìn)行物權(quán)登記的，暫按測(cè)繪機(jī)構(gòu)的實(shí)測(cè)面積計(jì)算；尚未進(jìn)行實(shí)測(cè)的，暫按房屋買賣合同記載的面積計(jì)算。

（二）建筑物總面積，按照前項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算。

第二節(jié) 業(yè)主大會(huì)

第十九條【籌備組的成立】 已交付使用的物業(yè)建筑面積達(dá)到物業(yè)管理區(qū)域建筑面積百分之五十的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)書(shū)面報(bào)告物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，并在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公告。

新建物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)出售且已交付使用的物業(yè)建筑面積達(dá)到物業(yè)管理區(qū)域建筑面積百分之五十以上的，或者物業(yè)管理區(qū)域占業(yè)主總?cè)藬?shù)百分之二十以上的業(yè)主或者占全體業(yè)主所持投票權(quán)數(shù)百分之二十以上業(yè)主聯(lián)名的，可以向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府書(shū)面要求成立首次業(yè)主大會(huì)籌備組。

街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在收到本條第一款規(guī)定的書(shū)面報(bào)告或者本條第二款規(guī)定的書(shū)面要求后三十日內(nèi)組織成立籌備組，也可以根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域?qū)嶋H情況主動(dòng)組織成立籌備組。

第二十條【籌備組的組成】 籌備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位以及街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表七至十五人組成，其中業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)不少于籌備組總?cè)藬?shù)的百分之六十�；I備組組長(zhǎng)由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表?yè)?dān)任。建設(shè)單位受邀但未派員參加籌備組的，不影響籌備組的成立。物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)協(xié)助籌備組開(kāi)展籌備工作。

籌備組中的業(yè)主代表由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府在業(yè)主自薦和民主推薦的基礎(chǔ)上，從遵紀(jì)守法、熱心公益的業(yè)主中確定。業(yè)主代表資格應(yīng)當(dāng)符合本條例有關(guān)業(yè)主委員會(huì)成員候選人資格的規(guī)定，排名順序按照姓名筆劃順序確定。

業(yè)主大會(huì)籌備組成員的基本情況，應(yīng)當(dāng)自業(yè)主大會(huì)籌備組成立之日起七日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置和信息化系統(tǒng)公示十五日以上。業(yè)主對(duì)籌備組成員有異議的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府協(xié)調(diào)處理。

第二十一條【籌備組的工作期限】 籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起一個(gè)月內(nèi)組織召開(kāi)首次籌備工作會(huì)議，并在六個(gè)月內(nèi)組織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)無(wú)法召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議或者首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的，經(jīng)街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府批準(zhǔn)，可以延長(zhǎng)三個(gè)月。

已成立了物業(yè)管理委員會(huì)的，由物業(yè)管理委員會(huì)履行首次業(yè)主大會(huì)籌備組的職責(zé)，籌備成立首次業(yè)主大會(huì)。

第二十二條【業(yè)主資料的收集】 籌備組成立后，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)通知建設(shè)單位或者物業(yè)服務(wù)人在三十日內(nèi)向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提交包含全部業(yè)主姓名、房號(hào)和專有部分面積的業(yè)主清冊(cè)。

建設(shè)單位或者物業(yè)服務(wù)人未在規(guī)定期限內(nèi)提供業(yè)主清冊(cè)等相關(guān)資料的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府責(zé)令限期提供。逾期仍不提供的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府可以向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)查詢業(yè)主姓名、房號(hào)和專有部分面積，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)無(wú)償提供。

第二十三條【分期開(kāi)發(fā)期間成立業(yè)主大會(huì)的情形】 劃定為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域、分期開(kāi)發(fā)的建設(shè)項(xiàng)目在分期開(kāi)發(fā)期間成立業(yè)主大會(huì)的，業(yè)主大會(huì)的決定對(duì)整個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主具有約束力，其業(yè)主投票權(quán)數(shù)應(yīng)當(dāng)按照先行開(kāi)發(fā)建設(shè)區(qū)域內(nèi)已竣工驗(yàn)收合格并符合交付使用條件的物業(yè)的建筑面積和單元數(shù)進(jìn)行計(jì)算，并在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中予以約定。

第二十四條【首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決】 首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)對(duì)管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則進(jìn)行表決，并選舉業(yè)主委員會(huì)。

第二十五條【管理規(guī)約】 管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：

（一）共有物業(yè)的使用和維護(hù)規(guī)則；

（二）合理使用物業(yè)專有部分的權(quán)利和義務(wù)；

（三）維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域公共秩序的權(quán)利和義務(wù)；

（四）物業(yè)管理區(qū)域相關(guān)費(fèi)用的分?jǐn)傄?guī)則；

（五）違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任。

業(yè)主、物業(yè)使用人違反管理規(guī)約的，業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)予以勸阻；不聽(tīng)勸阻的，業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)服務(wù)人可以將相關(guān)情況在小區(qū)范圍內(nèi)以張貼公告等適當(dāng)?shù)姆绞焦�示�?/p>

第二十六條【意見(jiàn)收集】 召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論、書(shū)面征求意見(jiàn)或者通過(guò)主管部門指定的信息平臺(tái)進(jìn)行電子投票的形式。采用書(shū)面、電子投票等形式征求意見(jiàn)的，應(yīng)當(dāng)將征求意見(jiàn)書(shū)送達(dá)每一位業(yè)主。無(wú)法送達(dá)的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公告十五日以上。征求意見(jiàn)的結(jié)果在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示三十日以上。

沒(méi)有按照前款規(guī)定召開(kāi)業(yè)主大會(huì)收集業(yè)主意見(jiàn)的，其結(jié)果不能作為業(yè)主大會(huì)表決結(jié)果。

第二十七條【業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)】 召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，應(yīng)當(dāng)提前三日書(shū)面告知物業(yè)所在地居民委員會(huì)或者村民委員會(huì)。居民委員會(huì)或者村民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)派員列席會(huì)議或者了解會(huì)議情況。

業(yè)主大會(huì)會(huì)議未能及時(shí)召開(kāi)，或者會(huì)議未能形成相關(guān)決議決定，以及業(yè)主就會(huì)議議題內(nèi)容存在重大意見(jiàn)分歧的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)向街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府報(bào)告。

第二十八條【業(yè)主大會(huì)會(huì)議決定事項(xiàng)】 除法律法規(guī)已有規(guī)定外，下列事項(xiàng)由業(yè)主大會(huì)會(huì)議作出決定：

（一）確定業(yè)主委員會(huì)成員津貼或者補(bǔ)助的標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)業(yè)主委員會(huì)主任實(shí)施任期、離任經(jīng)濟(jì)責(zé)任審計(jì)；

（二）改變或者撤銷本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主委員會(huì)作出的與業(yè)主大會(huì)決定相抵觸的決議決定；

（三）管理規(guī)約確定應(yīng)由業(yè)主共同決定的事項(xiàng)。

第二十九條【投票】 業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決采用書(shū)面記名投票或者電子記名投票的方式。電子記名投票視為業(yè)主真實(shí)意思表示，與書(shū)面記名投票具有同等法律效力。

采用電子記名投票的，應(yīng)當(dāng)采用住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門指定的信息平臺(tái)進(jìn)行投票，并核實(shí)業(yè)主身份。

第三十條【票數(shù)】 一個(gè)專有部分擁有一個(gè)表決票或者選舉票，每張表決票或者選舉票上應(yīng)當(dāng)標(biāo)明該專有部分的投票權(quán)數(shù)。

每戶業(yè)主的表決情況及統(tǒng)計(jì)結(jié)果應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公示三十日以上。

第三節(jié) 業(yè)主委員會(huì)

第三十一條【業(yè)主委員會(huì)成員的產(chǎn)生】 業(yè)主委員會(huì)成員、候補(bǔ)委員根據(jù)《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定產(chǎn)生。

第三十二條【業(yè)主委員會(huì)成員、候補(bǔ)委員的條件】 業(yè)主委員會(huì)成員、候補(bǔ)委員應(yīng)當(dāng)從符合《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定的業(yè)主中選舉產(chǎn)生。

有下列情形之一的，不得擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)成員、候補(bǔ)委員：

（一）因故意犯罪被判處刑罰，執(zhí)行期滿未逾五年；

（二）候選人報(bào)名日期截止前三年內(nèi)，因物業(yè)管理相關(guān)違法行為受到行政處罰；

（三）因違法違紀(jì)等原因被國(guó)家機(jī)關(guān)、企業(yè)事業(yè)單位開(kāi)除公職或者辭退；

（四）有較為嚴(yán)重的個(gè)人不良信用記錄或者嚴(yán)重違反社會(huì)公德造成惡劣影響；

（五）有偽造或者指使他人偽造業(yè)主簽名的行為；

（六）法律、法規(guī)規(guī)定其他不宜擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)成員、候補(bǔ)委員的情形。

第三十三條【推薦業(yè)主委員會(huì)成員、候補(bǔ)委員候選人】 業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組應(yīng)當(dāng)審查業(yè)主委員會(huì)成員、候補(bǔ)委員候選人的資格條件，不符合第三十二條件的，不得列入業(yè)主委員會(huì)成員、候補(bǔ)委員候選人名單。

業(yè)主委員會(huì)成員、候補(bǔ)委員候選人通過(guò)下列方式產(chǎn)生：

（一）社區(qū)黨組織推薦；

（二）居民委員會(huì)或者村民委員會(huì)推薦；

（三）業(yè)主自薦或者聯(lián)名推薦；

（四）產(chǎn)權(quán)單位推薦。

社區(qū)黨組織、居民委員會(huì)或者村民委員會(huì)推薦的業(yè)主委員會(huì)成員候選人所占比例應(yīng)當(dāng)不低于業(yè)主委員會(huì)成員、候補(bǔ)委員候選人總數(shù)的二分之一。推薦業(yè)主委員會(huì)成員、候補(bǔ)委員候選人，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先推薦中國(guó)共產(chǎn)黨員、人大代表、政協(xié)委員、在職或者退休的公職人員。

第三十四條【業(yè)主委員會(huì)的工作規(guī)則】 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起七日內(nèi)召開(kāi)首次會(huì)議，在業(yè)主委員會(huì)成員中推選業(yè)主委員會(huì)主任和副主任，并在推選完成之日起三日內(nèi)，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示業(yè)主委員會(huì)主任、副主任和其他委員的名單。

劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的分期開(kāi)發(fā)的建設(shè)項(xiàng)目，先期開(kāi)發(fā)部分符合條件的，可以成立業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)根據(jù)分期開(kāi)發(fā)的物業(yè)面積和進(jìn)度等因素，在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中明確增補(bǔ)業(yè)主委員會(huì)成員的辦法，為后期開(kāi)發(fā)物業(yè)預(yù)留業(yè)主委員會(huì)成員名額。

后期開(kāi)發(fā)物業(yè)交付使用后，應(yīng)當(dāng)增補(bǔ)業(yè)主委員會(huì)成員和候補(bǔ)委員，但增補(bǔ)后的業(yè)主委員會(huì)成員總?cè)藬?shù)不得超過(guò)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的最高人數(shù)。

第三十五條【業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)】 業(yè)主委員會(huì)除履行法律、法規(guī)規(guī)定的職責(zé)外，還應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé)：

（一）編制業(yè)主大會(huì)年度預(yù)算、決算方案；

（二）草擬共有物業(yè)、業(yè)主共有資金使用與管理辦法；

（三）組織和監(jiān)督物業(yè)專項(xiàng)維修資金的籌集和使用；

（四）草擬物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)以及收費(fèi)方案或者需要由全體業(yè)主公攤費(fèi)用的收取標(biāo)準(zhǔn)；

（五）制定檔案和印章管理制度，制作和保管會(huì)議記錄、共有物業(yè)檔案、會(huì)計(jì)憑證、會(huì)計(jì)賬簿、財(cái)務(wù)報(bào)表等有關(guān)文件及印鑒，并建立相關(guān)檔案；

（六）調(diào)解物業(yè)管理糾紛；

（七）配合行政執(zhí)法機(jī)關(guān)開(kāi)展執(zhí)法工作；

（八）業(yè)主大會(huì)授予的其他職責(zé)。

業(yè)主委員會(huì)未經(jīng)業(yè)主大會(huì)表決通過(guò)，不得擅自決定選聘、續(xù)聘、解聘物業(yè)服務(wù)人。

第三十六條【業(yè)主委員會(huì)備案】 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，到物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。備案時(shí)應(yīng)當(dāng)提交以下材料：

（一）管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

（二）業(yè)主大會(huì)的會(huì)議記錄和會(huì)議決定；

（三）業(yè)主委員會(huì)首次會(huì)議記錄和會(huì)議決定；

（四）業(yè)主委員會(huì)成員和候補(bǔ)委員名單、基本情況。

街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府對(duì)以上材料的真實(shí)性、規(guī)范性進(jìn)行核實(shí)，符合要求的，在五日內(nèi)予以備案，并出具業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)備案證明和印章刻制證明，解散籌備組和物業(yè)管理委員會(huì)；不符合要求的，應(yīng)當(dāng)告知存在的問(wèn)題。

業(yè)主委員會(huì)收到備案證明后開(kāi)始履職，并將備案情況告知物業(yè)服務(wù)人，在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公告三十日以上。

業(yè)主委員會(huì)備案情況發(fā)生變更的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自變更之日起十五日內(nèi)到街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府辦理備案變更，并書(shū)面報(bào)告居民委員會(huì)或者村民委員會(huì)。

第三十七條【印章管理】 業(yè)主委員會(huì)可持備案證明和印章刻制證明向公安機(jī)關(guān)申請(qǐng)刻制業(yè)主大會(huì)印章和業(yè)主委員會(huì)印章。

業(yè)主大會(huì)可以委托街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者居民委員會(huì)、村民委員會(huì)代為保管業(yè)主大會(huì)印章；需要使用業(yè)主大會(huì)印章的，由業(yè)主委員會(huì)向保管單位提出。

業(yè)主委員會(huì)印章由業(yè)主委員會(huì)保管，需要使用業(yè)主委員會(huì)印章的，應(yīng)當(dāng)有業(yè)主委員會(huì)半數(shù)以上委員簽字同意。

第三十八條【聘請(qǐng)執(zhí)行秘書(shū)和財(cái)務(wù)人員】 業(yè)主委員會(huì)可以聘請(qǐng)執(zhí)行秘書(shū)和財(cái)務(wù)人員，負(fù)責(zé)處理業(yè)主委員會(huì)日常事務(wù)和財(cái)務(wù)工作。執(zhí)行秘書(shū)、財(cái)務(wù)人員的工作職責(zé)及薪酬標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主大會(huì)確定。

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主公開(kāi)業(yè)主委員會(huì)成員、執(zhí)行秘書(shū)的聯(lián)系方式。

第三十九條【業(yè)主委員會(huì)成員、候補(bǔ)委員、執(zhí)行秘書(shū)和財(cái)務(wù)人員的禁止行為】 業(yè)主委員會(huì)成員、候補(bǔ)委員、執(zhí)行秘書(shū)和財(cái)務(wù)人員應(yīng)當(dāng)簽訂履職承諾書(shū)，承諾在履職期間依法履職，接受全體業(yè)主監(jiān)督。業(yè)主委員會(huì)成員、候補(bǔ)委員不得有下列行為：

（一）阻撓、妨礙業(yè)主大會(huì)行使職權(quán)或者拒不執(zhí)行業(yè)主大會(huì)決定；

（二）弄虛作假，隱瞞事實(shí)真相，偽造或者指使他人偽造選票、表決票、業(yè)主簽名或者書(shū)面委托書(shū)，轉(zhuǎn)移、隱匿、篡改、毀棄或者拒絕、拖延提供物業(yè)管理有關(guān)文件、資料，擅自使用業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)印章；

（三）違反業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則或者未經(jīng)業(yè)主大會(huì)授權(quán)與物業(yè)服務(wù)人簽訂、修改物業(yè)服務(wù)合同；

（四）)與本業(yè)主大會(huì)訂立合同或者進(jìn)行交易；

（五）為在本物業(yè)管理區(qū)域提供服務(wù)的物業(yè)服務(wù)人承攬、介紹相關(guān)業(yè)務(wù)或者推薦他人就業(yè)；

（六）拒不執(zhí)行街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者相關(guān)行政管理部門關(guān)于本物業(yè)管理區(qū)域的整改要求或者人民法院有關(guān)裁判；

（七）不履行或者不正確履行職責(zé)；

（八）不履行業(yè)主義務(wù)、不遵守管理規(guī)約，經(jīng)勸阻后拒不改正；

（九）一年內(nèi)兩次無(wú)故缺席或者一年內(nèi)五次請(qǐng)假缺席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議；

（十）本人、配偶及其直系親屬在為本物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務(wù)的企業(yè)任職；

（十一）因違法違紀(jì)接受調(diào)查且被采取相應(yīng)強(qiáng)制措施；

（十二）違反法律、法規(guī)或者侵害業(yè)主合法權(quán)益的其他行為。

業(yè)主委員會(huì)成員、候補(bǔ)委員有第一款規(guī)定的行為之一的，由業(yè)主委員會(huì)決定中止其職務(wù)并予以公示。

執(zhí)行秘書(shū)和財(cái)務(wù)人員有第一款第一項(xiàng)至第九項(xiàng)行為之一的，由業(yè)主委員會(huì)決定終止其職務(wù)并予以公示。

業(yè)主委員會(huì)未依照第二款規(guī)定作出中止職務(wù)決定的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府責(zé)令限期作出；逾期未作出的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府作出中止相關(guān)人員職務(wù)的決定并予以公示。

中止業(yè)主委員會(huì)成員、候補(bǔ)委員職務(wù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)允許該委員、候補(bǔ)委員提出申辯并記錄歸檔。

第四十條【業(yè)主委員會(huì)成員職務(wù)遞補(bǔ)和補(bǔ)選】 業(yè)主委員會(huì)成員職務(wù)終止，有候補(bǔ)委員的，由候補(bǔ)委員依次遞補(bǔ)。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)將業(yè)主委員會(huì)成員職務(wù)終止和候補(bǔ)委員遞補(bǔ)的情況在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公告，并書(shū)面報(bào)告街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居民委員會(huì)或者村民委員會(huì)。

職務(wù)終止的業(yè)主委員會(huì)成員應(yīng)當(dāng)自公告之日起三日內(nèi)將其保管的屬于業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)所有的資料、印章等物品交回業(yè)主委員會(huì)。拒不移交的，業(yè)主委員會(huì)可以請(qǐng)求居民委員會(huì)或者村民委員會(huì)、公安機(jī)關(guān)協(xié)助移交。

業(yè)主委員會(huì)成員任期內(nèi)出現(xiàn)缺員，有以下情況之一的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議補(bǔ)選業(yè)主委員會(huì)成員：

（一）沒(méi)有候補(bǔ)委員遞補(bǔ)的；

（二）由候補(bǔ)委員遞補(bǔ)后仍不足五人的，后期物業(yè)的業(yè)主入住后需要增補(bǔ)業(yè)主委員會(huì)成員的；

（三）業(yè)主委員會(huì)成員超過(guò)五人但仍不足業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則約定人數(shù)需要增補(bǔ)的。

第四十一條【業(yè)主委員會(huì)的換屆】 業(yè)主委員會(huì)任期屆滿三個(gè)月前，可以組織換屆籌備小組，成員包括街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表、居民委員會(huì)或者村民委員會(huì)代表、業(yè)主委員會(huì)成員，由居民委員會(huì)或者村民委員會(huì)代表?yè)?dān)任組長(zhǎng)。換屆籌備小組負(fù)責(zé)換屆具體工作，組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)。

業(yè)主委員會(huì)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)不組織換屆選舉的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)督促其限期組織換屆選舉；逾期仍不組織的，可以由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織換屆選舉工作。

第四十二條【換屆期間財(cái)物保管】 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自換屆改選小組成立之日起十日內(nèi)，將其保管的有關(guān)財(cái)務(wù)憑證、業(yè)主清冊(cè)、會(huì)議紀(jì)要等檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會(huì)所有的財(cái)物移交物業(yè)所在地居民委員會(huì)或者村民委員會(huì)保管。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)依法需要使用上述物品的，居民委員會(huì)或村民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)提供。

新一屆業(yè)主委員會(huì)選舉產(chǎn)生后，應(yīng)當(dāng)在三十日內(nèi)向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府辦理?yè)Q屆備案手續(xù)，并由居民委員會(huì)或者村民委員會(huì)在備案后十日內(nèi)，將其保管的前款所述物品移交新一屆業(yè)主委員會(huì)。

拒不移交第一款所述物品的，新一屆業(yè)主委員會(huì)可以請(qǐng)求物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府督促移交；經(jīng)督促仍拒不移交的，可以請(qǐng)求公安機(jī)關(guān)協(xié)助移交，物業(yè)所在地的公安機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助。

屆滿沒(méi)有成立新一屆業(yè)主委員會(huì)的，上述資料繼續(xù)由居民委員會(huì)或者村民委員會(huì)保管。

業(yè)主委員會(huì)任期屆滿前，應(yīng)當(dāng)委托有資質(zhì)的審計(jì)機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)專項(xiàng)維修資金、公共收益的使用情況以及業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)進(jìn)行財(cái)務(wù)審計(jì)。

第四十三條【審計(jì)制度和工作經(jīng)費(fèi)、工作補(bǔ)貼】 實(shí)行業(yè)主委員會(huì)主任任期和離任經(jīng)濟(jì)責(zé)任審計(jì)，審計(jì)事項(xiàng)由業(yè)主大會(huì)決定，審計(jì)費(fèi)用從業(yè)主共有資金中列支。

召開(kāi)業(yè)主大會(huì)的工作經(jīng)費(fèi)以及業(yè)主委員會(huì)的日常工作經(jīng)費(fèi)、工作津貼由全體業(yè)主承擔(dān)，也可以依照業(yè)主大會(huì)的決定從共有資金列支。

業(yè)主委員會(huì)成員不領(lǐng)取勞動(dòng)報(bào)酬。根據(jù)業(yè)主委員會(huì)成員的工作情況，可以領(lǐng)取適當(dāng)津貼。候補(bǔ)委員不得領(lǐng)取津貼。津貼標(biāo)準(zhǔn)通過(guò)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)議事規(guī)則或者住宅小區(qū)管理規(guī)約約定。

第四十四條【資料查閱】 業(yè)主可以查閱業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)等會(huì)議資料，并有權(quán)就物業(yè)管理事項(xiàng)向業(yè)主委員會(huì)提出詢問(wèn)，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)予以答復(fù)。

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)定期將工作情況通報(bào)全體業(yè)主，并每半年公示業(yè)主委員會(huì)成員、候補(bǔ)委員繳納物業(yè)專項(xiàng)維修資金、物業(yè)管理費(fèi)、停車費(fèi)情況以及停車位使用情況。

第四節(jié) 物業(yè)管理委員會(huì)

第四十五條【物業(yè)管理委員會(huì)的成立】 有下列情形之一的，并經(jīng)占業(yè)主總?cè)藬?shù)百分之十以上的業(yè)主申請(qǐng)，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)自收到業(yè)主申請(qǐng)之日起六個(gè)月內(nèi)組織成立物業(yè)管理委員會(huì)，臨時(shí)代替業(yè)主委員會(huì)開(kāi)展工作：

（一）不具備成立業(yè)主大會(huì)條件的；

（二）具備成立業(yè)主大會(huì)條件但因各種原因未成立的；

（三）業(yè)主大會(huì)成立后，未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)，經(jīng)物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織、指導(dǎo)后仍不能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的。

物業(yè)管理委員會(huì)自業(yè)主委員會(huì)選舉產(chǎn)生之日起停止履行職責(zé)，并在十日內(nèi)與業(yè)主委員會(huì)辦理移交手續(xù)后解散。

第四十六條【物業(yè)管理委員會(huì)的組成】 物業(yè)管理委員會(huì)成員人數(shù)為九人以上單數(shù)，由下列人員組成：

（一）街道辦事處代表或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表一人；

（二）居民委員會(huì)代表或者村民委員會(huì)代表一人；

（三）縣（市、區(qū)）人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門代表一人；

（四）物業(yè)服務(wù)人代表一人；

（五）業(yè)主代表若干人，具體人數(shù)由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府根據(jù)物業(yè)服務(wù)區(qū)域規(guī)模、物業(yè)類型、業(yè)主戶數(shù)等因素確定。

物業(yè)管理委員會(huì)主任由街道辦事處代表或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表?yè)?dān)任，副主任由居民委員會(huì)代表和一名業(yè)主代表?yè)?dān)任。

物業(yè)管理委員會(huì)單位代表人選由各自單位推薦產(chǎn)生。業(yè)主代表人選應(yīng)當(dāng)符合本條例關(guān)于業(yè)主委員會(huì)成員條件的規(guī)定，由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府通過(guò)聽(tīng)取業(yè)主意見(jiàn)、召開(kāi)座談會(huì)等方式，在自愿參加的業(yè)主中推薦產(chǎn)生。

物業(yè)服務(wù)人未派代表參加物業(yè)管理委員會(huì)的，不影響物業(yè)管理委員會(huì)的成立。

第四十七條【物業(yè)管理委員會(huì)成員的公示、調(diào)整】 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理委員會(huì)成員的基本情況向全體業(yè)主公示，公示時(shí)間不少于十五日；公示期間對(duì)物業(yè)管理委員會(huì)成員名單有異議的，應(yīng)當(dāng)以實(shí)名書(shū)面形式向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出。公示期滿無(wú)異議或者異議不成立的，物業(yè)管理委員會(huì)成立。

物業(yè)管理委員會(huì)成員有下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)予以更換，并按照第一款的規(guī)定予以公示：

（一）單位代表因工作變動(dòng)或者其他原因不能履行職責(zé)；

（二）業(yè)主代表不符合本條例關(guān)于業(yè)主委員會(huì)成員條件的規(guī)定，或者有本條例規(guī)定的業(yè)主委員會(huì)成員不得從事的行為。

第四十八條【物業(yè)管理委員會(huì)職責(zé)和印章管理】 物業(yè)管理委員會(huì)履行下列職責(zé)：

（一）負(fù)責(zé)籌備成立業(yè)主委員會(huì)；

（二）組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議；

（三）組織和監(jiān)督共有物業(yè)、業(yè)主共有資金使用與管理；

（四）組織和監(jiān)督物業(yè)專項(xiàng)維修資金的籌集和使用；

（五）監(jiān)督需要由全體業(yè)主公攤費(fèi)用的收取；

（六）督促業(yè)主、物業(yè)使用人遵守管理規(guī)約；

（七）調(diào)解物業(yè)管理糾紛；

（八）在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配合行政執(zhí)法機(jī)關(guān)開(kāi)展執(zhí)法工作；

（九）配合、支持居民委員會(huì)或者村民委員會(huì)依法履行職責(zé)，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。

物業(yè)管理委員會(huì)成立后，可以持街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府出具的證明向公安機(jī)關(guān)申請(qǐng)刻制印章，印章由物業(yè)管理委員會(huì)負(fù)責(zé)人或者負(fù)責(zé)人指定的專人保管。印章應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)管理委員會(huì)的會(huì)議決定使用。

物業(yè)管理委員會(huì)解散后，印章由保管人交回街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府銷毀。

第四十九條【物業(yè)管理委員會(huì)議事制度】 物業(yè)管理委員會(huì)會(huì)議由主任或者受主任委托的副主任召集和主持，三分之一以上成員提出召開(kāi)物業(yè)管理委員會(huì)會(huì)議的，主任應(yīng)當(dāng)組織召開(kāi)會(huì)議。

會(huì)議應(yīng)當(dāng)有半數(shù)以上成員且半數(shù)以上業(yè)主代表成員參加，業(yè)主代表成員不能委托代理人參加會(huì)議。物業(yè)管理委員會(huì)確定的事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)經(jīng)半數(shù)以上的成員簽字同意。會(huì)議結(jié)束后三日內(nèi)，物業(yè)管理委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將會(huì)議情況以及確定事項(xiàng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示十日。

公示期間，業(yè)主對(duì)物業(yè)管理委員會(huì)確定的事項(xiàng)有異議的，物業(yè)所在地的居民委員會(huì)或者村民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)研究處理并作出答復(fù)。未有專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主表示反對(duì)的，物業(yè)管理委員會(huì)按照確定的事項(xiàng)執(zhí)行。

第四章 物業(yè)服務(wù)

第一節(jié) 前期物業(yè)服務(wù)

第五十條【選聘前期物業(yè)服務(wù)人】 物業(yè)管理區(qū)域依法成立業(yè)主大會(huì)之前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過(guò)招標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)人提供前期物業(yè)服務(wù)，簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，并按照有關(guān)規(guī)定擬定臨時(shí)管理規(guī)約。臨時(shí)管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)依法制定包括公共收益收支管理等內(nèi)容。

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照以下規(guī)定時(shí)限完成前期物業(yè)服務(wù)招標(biāo)投標(biāo)工作：

（一）預(yù)售商品房項(xiàng)目的，應(yīng)當(dāng)在辦理商品房預(yù)售許可之前完成；

（二）現(xiàn)售商品房項(xiàng)目的，應(yīng)當(dāng)在辦理現(xiàn)售備案前三十日完成；

（三）非出售的新建物業(yè)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)在交付使用前九十日完成。

投標(biāo)人少于三個(gè)或者總建筑物面積不超過(guò)五萬(wàn)平方米的住宅物業(yè)，經(jīng)物業(yè)所在地的縣（市、區(qū)）人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)人。

分期開(kāi)發(fā)的住宅物業(yè)，應(yīng)當(dāng)按依據(jù)本條例第十二條規(guī)定劃定的物業(yè)管理區(qū)域進(jìn)行前期物業(yè)服務(wù)招標(biāo)；分期開(kāi)發(fā)的物業(yè)劃定為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的，應(yīng)當(dāng)由同一物業(yè)服務(wù)人提供服務(wù)，前期物業(yè)服務(wù)招標(biāo)的服務(wù)范圍是整個(gè)物業(yè)管理區(qū)域。

第五十一條【前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)】 普通住宅（含業(yè)主自有產(chǎn)權(quán)車位、車庫(kù)）的前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)管理。前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)確需超出政府指導(dǎo)價(jià)最高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)招標(biāo)前向發(fā)展和改革部門申請(qǐng)單獨(dú)核定該新建住宅的前期物業(yè)服務(wù)最高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。經(jīng)核定批準(zhǔn)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)作為該新建住宅前期物業(yè)服務(wù)招標(biāo)的最高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

發(fā)展和改革部門應(yīng)當(dāng)建立合理的普通住宅前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制。

第五十二條【前期物業(yè)服務(wù)合同終止及后續(xù)處理方式】 前期物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿，原物業(yè)服務(wù)人不能按原服務(wù)內(nèi)容、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)繼續(xù)提供服務(wù)的，或者經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域占業(yè)主總?cè)藬?shù)百分之五十以上的業(yè)主或者占全體業(yè)主所持投票權(quán)數(shù)百分之五十以上的業(yè)主聯(lián)名書(shū)面提出更換物業(yè)服務(wù)人的，應(yīng)當(dāng)由業(yè)主委員會(huì)組織業(yè)主表決，重新選聘物業(yè)服務(wù)人。未成立業(yè)主大會(huì)的，由建設(shè)單位在居民委員會(huì)或者村民委員會(huì)、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的監(jiān)督、指導(dǎo)下依法重新選聘物業(yè)服務(wù)人。

前期物業(yè)服務(wù)合同終止后，在業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)選聘的新物業(yè)服務(wù)人或者決定自行管理的業(yè)主接管之前，原物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)處理物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)，并可以請(qǐng)求業(yè)主支付該期間的物業(yè)費(fèi)。

前期物業(yè)服務(wù)合同期滿后，業(yè)主共同決定更換物業(yè)服務(wù)人的，提供前期物業(yè)服務(wù)的企業(yè)應(yīng)當(dāng)在業(yè)主委員會(huì)要求或者業(yè)主共同決定的合理期限內(nèi)退出物業(yè)管理區(qū)域，并配合選聘的物業(yè)服務(wù)人接管。

第二節(jié) 物業(yè)服務(wù)

第五十三條【委托服務(wù)】 物業(yè)服務(wù)人可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的秩序維護(hù)、清潔衛(wèi)生、園林綠化、共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)等專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)服務(wù)一并委托給他人。

電梯、消防設(shè)施等涉及人身、財(cái)產(chǎn)安全的設(shè)施設(shè)備，應(yīng)當(dāng)委托具有相應(yīng)資質(zhì)的專業(yè)性服務(wù)企業(yè)進(jìn)行維修和養(yǎng)護(hù)。

物業(yè)服務(wù)人與電梯維保、消防等設(shè)施設(shè)備維保單位簽訂的委托維保合同應(yīng)當(dāng)包含安全責(zé)任條款，或者與維保單位簽訂專門的安全責(zé)任合同或協(xié)議，明確維保單位的安全責(zé)任。

經(jīng)業(yè)主大會(huì)表決同意，可以使用物業(yè)專項(xiàng)維修資金購(gòu)買電梯安全責(zé)任保險(xiǎn)。

第五十四條【安全防范工作】 物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)遵守安全生產(chǎn)、公共衛(wèi)生、治安、消防、防災(zāi)管理等有關(guān)公共安全法律、法規(guī)的規(guī)定，制定物業(yè)管理區(qū)域安全防范應(yīng)急預(yù)案，在相關(guān)部門指導(dǎo)下做好物業(yè)管理區(qū)域的安全管理工作。

物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)執(zhí)行政府依法實(shí)施的應(yīng)急處置措施和其他管理措施，積極配合開(kāi)展相關(guān)工作。

發(fā)生安全事故或者其他突發(fā)事件時(shí)，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)及時(shí)采取應(yīng)急措施，并按照規(guī)定向有關(guān)行政管理部門或者相關(guān)專營(yíng)單位報(bào)告，協(xié)助做好相關(guān)工作。

突發(fā)公共事件應(yīng)對(duì)期間，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)人開(kāi)展應(yīng)對(duì)工作，并給予物資和資金支持。委托物業(yè)服務(wù)人承擔(dān)公共服務(wù)事項(xiàng)的，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)人支付相應(yīng)費(fèi)用。

第五十五條【專營(yíng)單位服務(wù)】 供水、供電、供氣、通信、有線電視等專營(yíng)服務(wù)單位應(yīng)當(dāng)依照國(guó)家有關(guān)規(guī)定服務(wù)到物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的最終用戶，并向最終用戶收取費(fèi)用。

物業(yè)服務(wù)人退出物業(yè)管理區(qū)域時(shí)已代收但未向?qū)�營(yíng)服務(wù)單位繳清的費(fèi)用，專營(yíng)服務(wù)單位應(yīng)當(dāng)按約定向物業(yè)服務(wù)人追繳，不得強(qiáng)制物業(yè)服務(wù)人代收費(fèi)用，不得因物業(yè)服務(wù)人拒絕代收費(fèi)用而停止向最終用戶提供服務(wù)。

物業(yè)服務(wù)人接受專營(yíng)服務(wù)單位委托代收費(fèi)用的，可以根據(jù)約定向?qū)�營(yíng)服務(wù)單位收取勞務(wù)費(fèi)；不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)金、保證金等額外費(fèi)用，但法律、法規(guī)等另有規(guī)定的除外。

第五十六條【項(xiàng)目交接】 物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同終止之日起三十日內(nèi)與業(yè)主大會(huì)辦理交接，退出物業(yè)管理區(qū)域，不得強(qiáng)行提供物業(yè)服務(wù)并向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。

原物業(yè)服務(wù)人可以委托新聘物業(yè)服務(wù)人代為收取業(yè)主欠交的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，也可以自行收取，但不得影響業(yè)主正常生活、工作秩序。新聘物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)為原物業(yè)服務(wù)人收取業(yè)主欠交的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用提供幫助。

物業(yè)服務(wù)人拒絕退出、移交資料，并以存在事實(shí)物業(yè)服務(wù)關(guān)系為由要求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，業(yè)主有權(quán)拒絕。

物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)在辦理交接至退出物業(yè)管理區(qū)域期間，維持正常的物業(yè)管理秩序。

第五十七條【應(yīng)急物業(yè)服務(wù)】 縣（市、區(qū)）人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當(dāng)按照公開(kāi)、自愿、擇優(yōu)的原則，建立物業(yè)服務(wù)人應(yīng)急預(yù)選庫(kù)，提供應(yīng)急物業(yè)服務(wù)。

出現(xiàn)下列情形之一的，可以由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府在物業(yè)服務(wù)人應(yīng)急預(yù)選庫(kù)中抽簽選定一家物業(yè)服務(wù)人提供應(yīng)急服務(wù)，并簽訂應(yīng)急物業(yè)服務(wù)合同，業(yè)主應(yīng)當(dāng)向應(yīng)急物業(yè)服務(wù)人支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)：

（一）物業(yè)服務(wù)人因?yàn)楸坏蹁N、被解聘、解散或者單方退出物業(yè)管理區(qū)域的；

（二）物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿之前或者期限屆滿后按照原物業(yè)服務(wù)合同約定繼續(xù)提供服務(wù)期間，物業(yè)服務(wù)人突然退出物業(yè)管理區(qū)域的；

（三）尚未選聘出新的物業(yè)服務(wù)人，原物業(yè)服務(wù)人依據(jù)人民法院、仲裁機(jī)構(gòu)的法律文書(shū)退出物業(yè)管理區(qū)域的；

（四）物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿后，物業(yè)服務(wù)人按合同約定退出物業(yè)管理區(qū)域，但該物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主大會(huì)因客觀原因尚未選聘新的物業(yè)服務(wù)人的；

（五）其他原因?qū)е略�物業(yè)服務(wù)人退出，尚未選聘出新的物業(yè)服務(wù)人，發(fā)生物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)沒(méi)有物業(yè)服務(wù)人提供服務(wù)的情形。

第五十八條【物業(yè)服務(wù)人拒絕交接、退出的處理】 物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿或者依法終止，物業(yè)服務(wù)人不得以下列理由拒絕辦理交接和退出物業(yè)管理區(qū)域：

（一）業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)；

（二）債權(quán)債務(wù)糾紛未解決；

（三）階段工作未完成；

（四）存在其他未結(jié)訴訟；

（五）部分物業(yè)權(quán)屬存在爭(zhēng)議；

（六）對(duì)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、籌備組以及行政主管部門的決定有異議。

原物業(yè)服務(wù)人拒不退出物業(yè)管理區(qū)域的，業(yè)主不需支付合同終止后的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)管理委員會(huì)可以向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和縣（市、區(qū)）人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門報(bào)告，并可以向轄區(qū)公安機(jī)關(guān)請(qǐng)求協(xié)助。

第五十九條【交接查驗(yàn)和移交】 新物業(yè)服務(wù)人承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)在業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督下與原物業(yè)服務(wù)人共同對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行交接查驗(yàn)。物業(yè)管理區(qū)域出現(xiàn)業(yè)主委員會(huì)不能履行職責(zé)或者拒不履行職責(zé)等情形，原物業(yè)服務(wù)人可以在業(yè)主代表、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)和監(jiān)督下，與新物業(yè)服務(wù)人自行辦理交接、承接查驗(yàn)手續(xù)。

新物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)在查驗(yàn)時(shí)制作物業(yè)查驗(yàn)記錄。新物業(yè)服務(wù)人和原物業(yè)服務(wù)人對(duì)查驗(yàn)結(jié)果存在爭(zhēng)議的，應(yīng)當(dāng)在查驗(yàn)記錄中載明，并明確解決辦法。

原物業(yè)服務(wù)人辦理物業(yè)服務(wù)交接查驗(yàn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)同時(shí)移交下列資金、資料和物品：

（一）業(yè)主共有資金共管賬戶內(nèi)業(yè)主共有資金結(jié)余；

（二）業(yè)主委員會(huì)辦公用房、物業(yè)服務(wù)辦公用房、物業(yè)管理設(shè)施設(shè)備用房；

（三）物業(yè)承接查驗(yàn)資料；

（四）提供物業(yè)服務(wù)期間形成的有關(guān)物業(yè)及設(shè)施設(shè)備改造、維修、運(yùn)行、保養(yǎng)的資料；

（五）利用共有物業(yè)從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的相關(guān)資料、公共水電分?jǐn)傎M(fèi)用繳納記錄等資料；

（六）其他應(yīng)當(dāng)移交的資金、資料和物品。

物業(yè)服務(wù)人拒不移交前款資金、資料和物品的，業(yè)主或者業(yè)主委員會(huì)可以向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和縣（市、區(qū)）人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門報(bào)告，并可以向轄區(qū)公安機(jī)關(guān)請(qǐng)求協(xié)助；物業(yè)服務(wù)人有破壞設(shè)施設(shè)備、毀壞賬冊(cè)等違法行為的，由公安機(jī)關(guān)依法處理。

物業(yè)服務(wù)人在物業(yè)管理服務(wù)期間出資或者墊資配置的固定設(shè)施設(shè)備的權(quán)屬，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會(huì)協(xié)商處理，協(xié)商不成的，應(yīng)當(dāng)依法提起訴訟或者申請(qǐng)仲裁。影響物業(yè)服務(wù)區(qū)域業(yè)主生活安全的設(shè)施設(shè)備，物業(yè)服務(wù)人不得強(qiáng)行拆除。

第六十條【物業(yè)服務(wù)提前終止的處理】 物業(yè)服務(wù)合同一方要求提前終止服務(wù)合同的，應(yīng)當(dāng)提前三個(gè)月書(shū)面通知對(duì)方，并以書(shū)面形式告知居民委員會(huì)、村民委員會(huì)、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和縣（市、區(qū)）人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門，同時(shí)在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公告三十日以上。

第三節(jié) 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理

第六十一條【公共水電費(fèi)用分?jǐn)偂?物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)定期公布共用場(chǎng)地、共用設(shè)施設(shè)備產(chǎn)生的水電用量、單價(jià)、金額，按照實(shí)際費(fèi)用和約定的方式向全體業(yè)主分?jǐn)�。沒(méi)有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例分?jǐn)偂?/p>

物業(yè)服務(wù)人不得將下列費(fèi)用列入分?jǐn)偅?/p>

（一）物業(yè)服務(wù)人辦公、生活的自用水電費(fèi)用；

（二）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)綠化養(yǎng)護(hù)、園林水池噴泉、值班室、保安亭的水電費(fèi)用；

（三）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)開(kāi)展喜慶、宣傳、裝飾等公共活動(dòng)的水電費(fèi)用；

（四）利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的水電費(fèi)用。

業(yè)主對(duì)公布的共用場(chǎng)地、共用設(shè)施設(shè)備產(chǎn)生的水電費(fèi)的分?jǐn)偳闆r提出異議時(shí)，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)及時(shí)答復(fù)。

第六十二條【最終用戶收費(fèi)】 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用，建設(shè)單位應(yīng)該為最終用戶單獨(dú)安裝各收費(fèi)單位確認(rèn)的計(jì)量器具。物業(yè)服務(wù)人接受委托代收費(fèi)用的，可以向委托單位收取手續(xù)費(fèi)，但不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)或者水電周轉(zhuǎn)金等額外費(fèi)用。

物業(yè)的最終用戶，按照下列規(guī)定確定：

（一）專有部分以單個(gè)業(yè)主作為最終用戶；

（二）部分業(yè)主共有部分以該共有部分的全體業(yè)主作為最終用戶；

（三）全體業(yè)主共有部分以全體業(yè)主作為最終用戶。

第六十三條【物業(yè)服務(wù)收費(fèi)調(diào)整】 業(yè)主、物業(yè)使用人、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)有關(guān)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)有爭(zhēng)議的，可以向物業(yè)所在地價(jià)格行政主管部門申請(qǐng)協(xié)調(diào)處理。需要對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整的，物業(yè)服務(wù)人或者業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)提交調(diào)價(jià)方案，調(diào)價(jià)方案包括如下材料：

（一）調(diào)價(jià)理由和具體調(diào)價(jià)方案，包括調(diào)價(jià)后的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等；

（二）調(diào)價(jià)后具體物業(yè)服務(wù)方案，包括服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等；

（三）業(yè)主滿意度測(cè)評(píng)報(bào)告。

業(yè)主委員會(huì)組織全體業(yè)主對(duì)調(diào)價(jià)方案進(jìn)行表決；沒(méi)有成立業(yè)主委員會(huì)的，由居民委員會(huì)、村民委員會(huì)依法組織全體業(yè)主對(duì)調(diào)價(jià)方案進(jìn)行表決。表決結(jié)果應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置和信息化系統(tǒng)公告十日以上。

物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)將調(diào)整物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的事項(xiàng)和結(jié)果及時(shí)報(bào)告街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居民委員會(huì)、村民委員會(huì)。

物業(yè)服務(wù)人擅自調(diào)整收費(fèi)的，由縣（市、區(qū)）人民政府市場(chǎng)監(jiān)督管理部門根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定予以處罰。

第六十四條【欠費(fèi)處理和退出后退還款項(xiàng)】 業(yè)主應(yīng)當(dāng)依照物業(yè)服務(wù)合同（包括前期物業(yè)服務(wù)合同）約定的時(shí)間和標(biāo)準(zhǔn)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。業(yè)主不按合同約定交納的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)配合物業(yè)服務(wù)人督促業(yè)主繳交。

業(yè)主轉(zhuǎn)讓或者出租物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)將管理規(guī)約內(nèi)容、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)等事項(xiàng)告知受讓人或者承租人，并自物業(yè)轉(zhuǎn)讓合同或者租賃合同簽訂之日起十五日內(nèi)，將物業(yè)轉(zhuǎn)讓或者出租情況告知業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)人。

原物業(yè)服務(wù)人退出管理區(qū)域時(shí)，應(yīng)及時(shí)向業(yè)主退還預(yù)收的費(fèi)用、收取的押金等款項(xiàng)。

業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)等費(fèi)用的，原物業(yè)服務(wù)人可以依法追繳，業(yè)主委員會(huì)、居民委員會(huì)、村民委員會(huì)、新物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助。

原物業(yè)服務(wù)人在物業(yè)服務(wù)期間出資或者墊資配置的用于服務(wù)全體業(yè)主的固定設(shè)施設(shè)備，可以與業(yè)主委員會(huì)協(xié)商處理，也可以依法提起訴訟或者申請(qǐng)仲裁，不得強(qiáng)行拆除有關(guān)設(shè)施設(shè)備。

第五章 物業(yè)的管理與使用維護(hù)

第一節(jié) 物業(yè)的管理

第六十五條【共有物業(yè)安全管理責(zé)任和安全檢測(cè)檢驗(yàn)】 物業(yè)服務(wù)人負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域共有物業(yè)安全檢查和維護(hù)保養(yǎng)，并承擔(dān)超過(guò)保修期或者合理使用年限后的共有物業(yè)安全管理責(zé)任。

業(yè)主負(fù)責(zé)物業(yè)專有部分安全檢查和維護(hù)保養(yǎng)。

實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用包干制的物業(yè)服務(wù)，共有物業(yè)的大修、中修和更新、改造費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)通過(guò)使用物業(yè)專項(xiàng)維修資金或業(yè)主籌集資金予以列支，不得計(jì)入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本，業(yè)主委員會(huì)拒絕出資維修和更新、改造的，由業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)承擔(dān)相關(guān)安全責(zé)任。

業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)委托專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)房屋安全定期進(jìn)行檢測(cè)檢驗(yàn)，并加強(qiáng)房屋使用安全管理。

鼓勵(lì)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)服務(wù)人購(gòu)買物業(yè)安全、房屋及公共設(shè)施維修保險(xiǎn)。

業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)人對(duì)維護(hù)保養(yǎng)、改造物業(yè)及配置固定設(shè)施設(shè)備而形成的資料，應(yīng)當(dāng)妥善保管并建立電子檔案。

第六十六條【日常巡查和養(yǎng)護(hù)】 物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的電梯、消防設(shè)施、地下室、天面、外墻及墻面等易于發(fā)生安全風(fēng)險(xiǎn)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備加強(qiáng)日常巡查和定期養(yǎng)護(hù)；發(fā)現(xiàn)有安全風(fēng)險(xiǎn)隱患的，及時(shí)設(shè)置安全警示標(biāo)志，采取措施排除隱患；發(fā)現(xiàn)有供水、排水、供電、供氣設(shè)施設(shè)備發(fā)生故障或者其他影響正常使用的情況，應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)告相關(guān)專營(yíng)單位；發(fā)現(xiàn)業(yè)主、物業(yè)使用人使用的窗戶、陽(yáng)臺(tái)、擱置物、懸掛物存在安全隱患的，應(yīng)當(dāng)通知業(yè)主或者物業(yè)使用人及時(shí)處理。

物業(yè)管理區(qū)域禁止從建筑物拋擲物品危害他人安全或者破壞環(huán)境衛(wèi)生。經(jīng)業(yè)主共同決定，物業(yè)服務(wù)人可以采取適當(dāng)?shù)募夹g(shù)措施就前款禁止的行為采集相應(yīng)證據(jù)，但是不得侵犯他人隱私。

第六十七條【業(yè)主維修義務(wù)】 業(yè)主、物業(yè)使用人對(duì)其所有或者使用的窗戶、陽(yáng)臺(tái)、擱置物、懸掛物等可能影響公共安全的物品和設(shè)施承擔(dān)安全管理責(zé)任。

物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益或者他人合法權(quán)益的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)及時(shí)對(duì)物業(yè)采取修繕以及其他消除危險(xiǎn)的安全治理措施并承擔(dān)相應(yīng)的治理費(fèi)用。業(yè)主不履行維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)的，可以由物業(yè)服務(wù)人報(bào)經(jīng)業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)同意或者按照臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約的約定，代為維修養(yǎng)護(hù)或者采取應(yīng)急防范措施，費(fèi)用由業(yè)主承擔(dān)。

經(jīng)鑒定為停止使用、整體拆除的危險(xiǎn)房屋的，業(yè)主或者其他物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)停止使用，立即搬出；拒不搬出的，縣（市、區(qū)）人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當(dāng)書(shū)面責(zé)令業(yè)主或者其他物業(yè)使用人搬出，情況緊急危及公共安全的，縣（市、區(qū)）人民政府可以責(zé)成有關(guān)部門組織強(qiáng)制搬出，并妥善安置。

第六十八條【房屋滲水處理】 因房屋建設(shè)質(zhì)量問(wèn)題出現(xiàn)滲水，房屋保修期限未屆滿的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)及時(shí)維修。

房屋保修期限屆滿后出現(xiàn)滲水影響相鄰房屋的，造成房屋滲水的責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時(shí)維修，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。責(zé)任人不履行維修義務(wù)的，管理規(guī)約或者物業(yè)服務(wù)合同可以約定由物業(yè)服務(wù)人維修，所需費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)。因共用設(shè)施設(shè)備損壞造成滲水的，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)及時(shí)維修，所需費(fèi)用在維修資金或者共有資金中列支。

物業(yè)服務(wù)人、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理委員會(huì)和居民委員會(huì)、村民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)為業(yè)主處理滲水糾紛提供協(xié)助。

第六十九條【維修、更新、改造和養(yǎng)護(hù)】 物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造和養(yǎng)護(hù)，除依法或者根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位或者物業(yè)服務(wù)人承擔(dān)外，其費(fèi)用按照下列規(guī)定劃分：

（一）屬于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主共有的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，由全體業(yè)主按照各自擁有房屋建筑面積的比例共同承擔(dān)；

（二）屬于單幢房屋內(nèi)業(yè)主共有的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，由該幢房屋的全體業(yè)主按照各自擁有房屋建筑面積的比例共同承擔(dān)；

（三）屬于一個(gè)單元內(nèi)業(yè)主共有的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，由單元內(nèi)的業(yè)主按照各自擁有房屋建筑面積的比例共同承擔(dān)；

（四）屬于車位的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，由與車位存在共用關(guān)系的業(yè)主按照各自擁有車位的建筑面積的比例共同承擔(dān)；

（五）屬于人為損壞的，由損壞者負(fù)責(zé)恢復(fù)原狀，造成損失的依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

第七十條【應(yīng)急處置措施】 物業(yè)管理區(qū)域發(fā)生以下緊急情況，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)告業(yè)主委員會(huì)、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，并進(jìn)行應(yīng)急維修；無(wú)物業(yè)服務(wù)人的，由業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)組織應(yīng)急維修；無(wú)物業(yè)服務(wù)人、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理委員的，且業(yè)主無(wú)法組織實(shí)施緊急搶修的，由居民委員會(huì)、村民委員會(huì)提出申請(qǐng)，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織代修，應(yīng)急維修費(fèi)用從業(yè)主共有資金賬戶或者物業(yè)專項(xiàng)維修資金專戶中支出：

（一）電梯故障；

（二）消防設(shè)施故障；

（三）屋面、外墻滲漏；

（四）樓體外立面存在脫落危險(xiǎn)；

（五）未移交供水公司的二次供水水泵損壞或水管爆裂導(dǎo)致供水中斷；

（六）排水設(shè)施坍塌、堵塞、爆裂導(dǎo)致無(wú)法正常排水；

（七）其他危及房屋使用和人身財(cái)產(chǎn)安全的緊急情況。

應(yīng)急維修費(fèi)用從物業(yè)專項(xiàng)維修資金專戶中支出的，可以不經(jīng)過(guò)業(yè)主大會(huì)表決同意的程序，由物業(yè)服務(wù)人向縣（市、區(qū)）人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門申請(qǐng)劃撥。物業(yè)服務(wù)人先行墊付應(yīng)急維修費(fèi)用的，可以在維修工程竣工驗(yàn)收合格以后，向縣（市、區(qū)）人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門出具上述相關(guān)文件，辦理核銷手續(xù)。

依照法律、法規(guī)和有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定應(yīng)當(dāng)進(jìn)行的緊急維修，相關(guān)業(yè)主不能及時(shí)統(tǒng)一意見(jiàn)的，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)積極與業(yè)主溝通，同時(shí)對(duì)涉及公共安全的設(shè)施設(shè)備，在未落實(shí)整改前由物業(yè)服務(wù)人停止使用或者在保證安全條件下有限度使用。

第七十一條【增設(shè)設(shè)備】 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有下列情形的，由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，并經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意，并符合規(guī)劃、土地、建設(shè)、特種設(shè)備、環(huán)境保護(hù)、消防等法律、法規(guī)規(guī)定和技術(shù)規(guī)范。

（一）對(duì)物業(yè)共有部分進(jìn)行增設(shè)電梯等二次開(kāi)發(fā)、改造的；

（二）增建、改建電動(dòng)自行車停車棚或在合適位置建設(shè)符合安全條件的小型集中臨時(shí)充電點(diǎn)的。

無(wú)物業(yè)服務(wù)人的，由業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)組織實(shí)施；無(wú)物業(yè)服務(wù)人、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理委員的，且業(yè)主無(wú)法組織實(shí)施的，由居民委員會(huì)、村民委員會(huì)提出申請(qǐng)，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織代建，代建費(fèi)用由全體業(yè)主承擔(dān)。

鼓勵(lì)住宅小區(qū)采用智慧監(jiān)控手段對(duì)電動(dòng)車進(jìn)電梯進(jìn)行監(jiān)管。

第七十二條【物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)機(jī)動(dòng)車停車位的管理】 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，建設(shè)單位所有的機(jī)動(dòng)車停車位數(shù)量少于或者等于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋套數(shù)的，一戶業(yè)主只能購(gòu)買或者附贈(zèng)一個(gè)停車位；超出物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋套數(shù)的停車位，一戶業(yè)主可以多購(gòu)買或者附贈(zèng)一個(gè)。

占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放機(jī)動(dòng)車的車位，屬于業(yè)主共有。

建設(shè)單位所有的機(jī)動(dòng)車停車位向業(yè)主、使用人出租的，其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)合同中予以約定。業(yè)主大會(huì)成立前，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不得擅自調(diào)整；業(yè)主大會(huì)成立后，需要調(diào)整的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)按照公平、合理的原則協(xié)商后，向縣（市、區(qū)）人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門備案。

車輛在全體共用部分的停放、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、費(fèi)用列支和管理等事項(xiàng)，由業(yè)主大會(huì)決定。業(yè)主大會(huì)成立前，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、費(fèi)用列支和管理等事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同中予以約定。

車主對(duì)車輛有保管要求的，由車主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行簽訂保管合同。

公安、消防、搶險(xiǎn)、救護(hù)、環(huán)衛(wèi)等特種車輛執(zhí)行公務(wù)時(shí)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放，不得收費(fèi)。

第七十三條【物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)機(jī)動(dòng)車停車位的使用】 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的機(jī)動(dòng)車停車位，應(yīng)當(dāng)提供給本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主、使用人使用。建設(shè)單位尚未出售的停車位，應(yīng)當(dāng)出租給業(yè)主、使用人停放車輛，不得以只售不租為由拒絕出租。停車位不得轉(zhuǎn)讓給物業(yè)管理區(qū)域外的單位、個(gè)人；停車位滿足業(yè)主需要后仍有空余的，可以臨時(shí)按月出租給物業(yè)管理區(qū)域外的單位、個(gè)人。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放車輛，不得影響其他車輛和行人的正常通行。

第七十四條【停車資源共享】 縣（市、區(qū)）人民政府應(yīng)當(dāng)組織交通、公安、建設(shè)等行政管理部門建立停車資源共享協(xié)調(diào)制度。停車位供需矛盾突出的住宅小區(qū)，其周邊商業(yè)配建停車場(chǎng)（庫(kù)）、道路具備夜間等時(shí)段性停車條件的，街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)提出錯(cuò)時(shí)停車方案。鼓勵(lì)業(yè)主與住宅小區(qū)周邊單位通過(guò)協(xié)商實(shí)現(xiàn)停車資源共享。

第七十五條【住宅小區(qū)養(yǎng)犬管理】 住宅小區(qū)范圍內(nèi)禁止飼養(yǎng)烈性犬，在住宅小區(qū)范圍內(nèi)攜帶犬只外出應(yīng)當(dāng)遵守下列規(guī)定：

（一）攜帶已免疫證明或者為犬只佩戴相應(yīng)犬牌；

（二）用長(zhǎng)度兩米以下的犬繩牽領(lǐng)并佩戴口嚼或者嘴套等防護(hù)器具，或者裝入籠內(nèi)；

（三）有效制止犬只攻擊行為；

（四）避讓行人尤其是老年人、殘疾人、孕婦和兒童；

（五）應(yīng)當(dāng)由完全民事行為能力人牽領(lǐng)或者攜帶犬只；

（六）在人多擁擠場(chǎng)合和電梯內(nèi)應(yīng)當(dāng)懷抱犬只或者收緊犬繩，貼身攜帶犬只；

（七）即時(shí)清除犬只排泄的糞便。

第七十六條【物業(yè)管理區(qū)域禁止行為】 住宅小區(qū)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不得有下列行為：

（一）違規(guī)私拉電線、電纜為電動(dòng)汽車、電動(dòng)自行車、電動(dòng)摩托車和電動(dòng)三輪車等充電；

（二）在建筑內(nèi)的共用走道、樓梯間、安全出口處等公共區(qū)域停放電動(dòng)自行車、電動(dòng)摩托車和電動(dòng)三輪車；

（三）電動(dòng)自行車、電動(dòng)摩托車和電動(dòng)三輪車進(jìn)入電梯；

（四）擅自擺攤設(shè)點(diǎn)；

（五）在建筑物、構(gòu)筑物或者樹(shù)木上亂懸掛、亂張貼、亂涂寫、亂刻畫；

（六）占用、堵塞、封閉公共疏散通道、安全出口和消防車通道或者妨礙公共疏散通道、安全出口、消防車通道暢通，損壞、挪用或者停用消防設(shè)備；

（七）占用公用綠地種植蔬菜、果樹(shù)；

（八）違反法律法規(guī)規(guī)定飼養(yǎng)家畜家禽影響市容和環(huán)境衛(wèi)生；

（九）違反法律法規(guī)規(guī)定出租房屋；

（十）飼養(yǎng)動(dòng)物干擾他人正常生活，或者放任動(dòng)物恐嚇?biāo)�人�?/p>

（十一）法律、法規(guī)和管理規(guī)約禁止的其他行為。

住宅小區(qū)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生上述行為時(shí)，物業(yè)服務(wù)人、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同或者管理規(guī)約及時(shí)予以勸阻、制止；勸阻、制止無(wú)效的，物業(yè)服務(wù)人、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)告居民委員會(huì)、村民委員會(huì)、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府以及相關(guān)行政管理部門并協(xié)助處理。居民委員會(huì)、村民委員會(huì)、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、相關(guān)行政管理部門應(yīng)當(dāng)及時(shí)協(xié)調(diào)或者依法處理。

第七十七條【裝飾裝修中禁止的行為】 物業(yè)服務(wù)人及其工作人員在裝飾裝修活動(dòng)中不得有下列行為：

（一）指派裝飾裝修企業(yè)或者強(qiáng)行推銷裝飾裝修材料；

（二）索取不正當(dāng)利益；

（三）無(wú)正當(dāng)理由以斷水、斷電等方式阻止裝飾裝修施工；

（四）無(wú)正當(dāng)理由阻止裝飾裝修企業(yè)人員和材料進(jìn)出物業(yè)服務(wù)區(qū)域；

（五）法律、法規(guī)等規(guī)定的其他禁止性行為。

第二節(jié) 公共收益管理

第七十八條【公共收益的約定事項(xiàng)】 業(yè)主大會(huì)成立前，需要利用共有部位、共有設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同或者管理規(guī)約中約定下列事項(xiàng)：

（一）可以開(kāi)展經(jīng)營(yíng)的場(chǎng)地范圍；

（二）電梯、電梯外大堂等部位設(shè)置廣告的標(biāo)準(zhǔn)及要求；

（三）不同類型、區(qū)域的場(chǎng)地有償利用的最低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；

（四）物業(yè)服務(wù)人的管理服務(wù)費(fèi)用或委托經(jīng)營(yíng)成本的標(biāo)準(zhǔn)，比例不得超過(guò)所得收入的百分之五十；

（五）公共收益的財(cái)務(wù)管理要求；

（六）相關(guān)的合同、會(huì)計(jì)憑證的建檔保管、公示及查詢辦法；

（七）公共收益收支情況的定期公示與審計(jì)辦法；

（八）對(duì)可能影響業(yè)主公共利益的經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)的禁止性要求。

業(yè)主大會(huì)成立后，物業(yè)服務(wù)人和業(yè)主大會(huì)可以對(duì)前款所列事項(xiàng)重新約定。

第七十九條【公共收益的用途】 公共收益主要用于以下方面：

（一）維修、更新、改造、增設(shè)共用設(shè)施設(shè)備；

（二）開(kāi)展業(yè)主公益活動(dòng)；

（三）業(yè)主委員會(huì)的工作經(jīng)費(fèi)、補(bǔ)貼及業(yè)主大會(huì)聘用人員的費(fèi)用；

（四）補(bǔ)充物業(yè)專項(xiàng)維修資金；

（五）業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則和管理規(guī)約約定的其他事項(xiàng)。

第八十條【公共收益的管理主體】 公共收益由業(yè)主委員會(huì)管理。

未成立業(yè)主委員會(huì)但已成立了物業(yè)管理委員會(huì)的，由物業(yè)管理委員會(huì)對(duì)公共收益進(jìn)行管理。未成立業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理委員會(huì)的，由物業(yè)服務(wù)人代為收取，并存入業(yè)主共有資金共管賬戶。未設(shè)立業(yè)主共有資金共管賬戶的，可以由物業(yè)服務(wù)人代為保管，設(shè)立獨(dú)立賬戶管理，并接受業(yè)主的監(jiān)督，物業(yè)服務(wù)人不得挪用。業(yè)主委員會(huì)成立后，經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)將經(jīng)審計(jì)的公共收益的歷年收支情況及剩余款項(xiàng)移交業(yè)主委員會(huì)。

物業(yè)專項(xiàng)維修資金余額不足首期應(yīng)籌集金額百分之三十的，百分之五十以上的公共收益金額的應(yīng)當(dāng)優(yōu)先用于補(bǔ)充物業(yè)專項(xiàng)維修資金，剩余部分的使用由業(yè)主共同決定。

業(yè)主大會(huì)可以委托具有資質(zhì)的會(huì)計(jì)師事務(wù)所對(duì)公共收益進(jìn)行財(cái)務(wù)管理和審計(jì)。

街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居民委員會(huì)或村民委員會(huì)對(duì)公共收益賬戶的開(kāi)支公開(kāi)情況進(jìn)行監(jiān)督。

第六章 監(jiān)督管理

第八十一條【信用信息平臺(tái)和建立誠(chéng)信檔案】 市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)服務(wù)人信用信息平臺(tái)和信用檔案，制定物業(yè)服務(wù)人誠(chéng)信信息管理制度，建立物業(yè)服務(wù)人信用等級(jí)評(píng)定體系。

企業(yè)的信用等級(jí)被評(píng)為最低等級(jí)的，縣（市、區(qū)）人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當(dāng)暫停給予辦理其在清遠(yuǎn)市范圍承接新的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目相關(guān)手續(xù)，將其列入專項(xiàng)檢查的重點(diǎn)監(jiān)管對(duì)象，對(duì)其法定代表人或清遠(yuǎn)負(fù)責(zé)人、技術(shù)負(fù)責(zé)人、從業(yè)人員進(jìn)行強(qiáng)制性法律法規(guī)培訓(xùn)。

在清遠(yuǎn)市從事物業(yè)服務(wù)的企業(yè)應(yīng)當(dāng)向縣（市、區(qū)）人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門申請(qǐng)建立誠(chéng)信檔案，簽訂誠(chéng)信承諾書(shū)，并提供資料由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門建立物業(yè)服務(wù)人誠(chéng)信檔案。

建設(shè)單位、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主選聘物業(yè)服務(wù)人，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先選聘已建立物業(yè)服務(wù)人誠(chéng)信檔案且企業(yè)的信用等級(jí)較好的企業(yè)。

第八十二條【信用信息檔案的載入、用途和分類監(jiān)管】 物業(yè)服務(wù)人的違規(guī)行為、重大投訴、安全責(zé)任事故以及受表彰、獲獎(jiǎng)等信息，由縣（市、區(qū)）人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門載入企業(yè)的誠(chéng)信檔案。

物業(yè)服務(wù)人誠(chéng)信檔案作為物業(yè)服務(wù)信用等級(jí)評(píng)定參考依據(jù)。

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門可以依法實(shí)施分類監(jiān)管，建立相應(yīng)的激勵(lì)和懲戒制度。分類監(jiān)管的具體辦法由市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門制定。

第八十三條【物業(yè)服務(wù)人禁止的行為】 物業(yè)服務(wù)人不得有下列行為：

（一）將一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理業(yè)務(wù)整體轉(zhuǎn)讓給他人；

（二）挪用或者擅自使用物業(yè)專項(xiàng)維修資金；

（三）擅自改變物業(yè)服務(wù)用房用途；

（四）擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的共有部位和共用設(shè)施設(shè)備用途；

（五）擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場(chǎng)地，損害業(yè)主共同利益；

（六）擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)；

（七）不按規(guī)定將依法收取的公共電信設(shè)施占用場(chǎng)地使用費(fèi)，以及利用公共場(chǎng)地、共用部位、共用設(shè)施設(shè)備開(kāi)展經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)的收益等列入公共收益；

（八）將應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)人或者他人承擔(dān)的用水、用電、用氣等費(fèi)用列入業(yè)主公攤費(fèi)用；

（九）物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，不按規(guī)定辦理查驗(yàn)移交退出；

（十）與物業(yè)管理招標(biāo)人或者其他物業(yè)管理投標(biāo)人相互串通，以不正當(dāng)手段謀取中標(biāo)；

（十一）不履行物業(yè)服務(wù)合同擅自退出物業(yè)管理區(qū)域等的行為；

（十二）指定業(yè)主購(gòu)買特定商品或者服務(wù)，指定裝修物料搬運(yùn)隊(duì)伍；

（十三）發(fā)現(xiàn)業(yè)主實(shí)施違法建設(shè)或者違反管理規(guī)約的行為，不制止、不報(bào)告；

（十四）限制通訊、有線電視等單位實(shí)施網(wǎng)絡(luò)接入或者改造；

（十五）無(wú)正當(dāng)理由拒絕供水、供電、供氣等公共經(jīng)營(yíng)企業(yè)員工開(kāi)展安全檢查、搶修、維修等活動(dòng)；

（十六）其他損害業(yè)主權(quán)益的情形。

第八十四條【現(xiàn)場(chǎng)檢查監(jiān)督指導(dǎo)】 市、縣（市、區(qū)）人民政府有關(guān)部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居民委員會(huì)、村民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行本條例規(guī)定的職責(zé)，進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域?qū)嵤┈F(xiàn)場(chǎng)檢查、監(jiān)督、指導(dǎo)，對(duì)建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)人、業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理委員會(huì)、物業(yè)使用人等的違法違規(guī)行為依法進(jìn)行查處。有關(guān)建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)人、業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理委員會(huì)、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)予以配合。

第七章 法律責(zé)任

第八十五條【業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的法律責(zé)任】 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的決定應(yīng)當(dāng)符合法律、法規(guī)和管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定，且不得作出與本物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)管理無(wú)關(guān)的決定。業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定，或者作出與本物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)管理無(wú)關(guān)的決定，由簽字同意該決定的業(yè)主委員會(huì)成員承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷；業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害公共利益的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者縣（市、區(qū)）人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門責(zé)令改正，拒不改正的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者縣（市、區(qū)）人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門予以撤銷。

業(yè)主委員會(huì)不依法履行職責(zé)，嚴(yán)重?fù)p害業(yè)主權(quán)益的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)指導(dǎo)業(yè)主大會(huì)召開(kāi)臨時(shí)會(huì)議，重新選舉業(yè)主委員會(huì)。

第八十六條【業(yè)主委員會(huì)成員、候補(bǔ)委員、執(zhí)行秘書(shū)和財(cái)務(wù)人員的法律責(zé)任】 業(yè)主委員會(huì)成員、候補(bǔ)委員、執(zhí)行秘書(shū)和財(cái)務(wù)人員違反本條例第三十九條第一款規(guī)定的，由縣（市、區(qū)）人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門給予警告，并處一萬(wàn)元以上三萬(wàn)元以下罰款,有違法所得的,沒(méi)收違法所得。

第八十七條【建設(shè)單位的法律責(zé)任】 建設(shè)單位有下列情形之一的，由縣（市、區(qū)）人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門給予警告，并責(zé)令限期改正；逾期未改正的，處五萬(wàn)元以上二十萬(wàn)元以下罰款：

（一）違反本條例第十二條第二款規(guī)定，將住宅小區(qū)物業(yè)管理區(qū)域地上以及地下建筑物、設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行分割管理的；

（二）違反本條例第十三條規(guī)定，拒不履行物業(yè)承接查驗(yàn)義務(wù)的；

（三）違反本條例第十九條第一款規(guī)定，已交付使用的物業(yè)建筑面積達(dá)到物業(yè)管理區(qū)域建筑面積百分之五十，未書(shū)面報(bào)告物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的。

第八十八條【物業(yè)服務(wù)人的法律責(zé)任】 物業(yè)服務(wù)人違反本條例第五十二條、第五十九條規(guī)定，拒不退出物業(yè)管理區(qū)域并移交相關(guān)資料、資金和物品的，由縣（市、區(qū)）人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門責(zé)令限期三個(gè)月內(nèi)退出、移交相關(guān)資料、資金和物品；逾期仍不退出、移交相關(guān)資料、資金和物品的，責(zé)令退還逾期所收取的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，按照逾期天數(shù)處以每日二千元罰款，并可以依法申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。

物業(yè)服務(wù)人違反本條例第七十條規(guī)定，未立即采取應(yīng)急處置措施、及時(shí)報(bào)告相關(guān)緊急情況和進(jìn)行應(yīng)急維修的，由縣（市、區(qū)）人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門責(zé)令立即改正，給予警告，并處二萬(wàn)元以上五萬(wàn)元以下罰款。

物業(yè)服務(wù)人違反本條例第七十六條第二款規(guī)定，未及時(shí)對(duì)違法行為予以勸阻、未及時(shí)報(bào)告街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者有關(guān)職能部門的，由縣（市、區(qū)）人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門給予警告，并責(zé)令限期改正；逾期未改正的，處二萬(wàn)元以上五萬(wàn)元以下罰款。

第八十九條【業(yè)主和物業(yè)使用人的法律責(zé)任】 業(yè)主和物業(yè)使用人違反本條例第七十六條規(guī)定的，由相關(guān)行政管理部門依法予以查處。

第九十條【拒絕建立誠(chéng)信檔案的處理措施】 物業(yè)服務(wù)人違反第八十一條規(guī)定未向縣（市、區(qū)）人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門申請(qǐng)建立誠(chéng)信檔案的，縣（市、區(qū)）人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當(dāng)暫停給予辦理其在清遠(yuǎn)市范圍承接新的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目的相關(guān)手續(xù)，并先行為其建立臨時(shí)物業(yè)服務(wù)人誠(chéng)信檔案，納入企業(yè)信用管理。

第九十一條【物業(yè)服務(wù)人及其工作人員的法律責(zé)任】 物業(yè)服務(wù)人及其工作人員違反本條例第八十三條第三項(xiàng)規(guī)定，擅自改變物業(yè)服務(wù)用房等共有物業(yè)用途的，由縣（市、區(qū)）人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門給予警告，并責(zé)令限期改正，逾期未改正的，對(duì)物業(yè)服務(wù)人并處一萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下的罰款；有違法所得的，沒(méi)收違法所得。

第九十二條【援引性條款】 違反本條例規(guī)定，法律法規(guī)已有處罰規(guī)定的，從其規(guī)定。

第八章 附則

第九十三條【施行期限】 本條例自 年 月 日起施行。

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