物業(yè)是指已經(jīng)建成并投入使用的各類房屋及其與之相配套的設備、設施和場地。物業(yè)可大可小，一個單元住宅可以是物業(yè)，一座大廈也可以作為一項物業(yè)，同一建筑物還可按權屬的不同分割為若干物業(yè)。

第一章總則第一條為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，根據(jù)國務院《物業(yè)管理條例》及有關的法律、法規(guī)，結合本市實際，制定本辦法。

第二條本市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理相關活動，適用本辦法。

第三條本辦法所稱物業(yè)，是指房屋和與其相配套的共用設施設備和場地。

本辦法所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務合同的約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。

第四條提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業(yè)管理企業(yè)。各部門、單位院落應逐步實行社會化物業(yè)管理。

第五條鼓勵物業(yè)管理企業(yè)采用新技術、新方法，依靠科技進步提高管理和服務水平。

第六條縣級以上房地產(chǎn)行政主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。

建設、規(guī)劃、工商、公安、民政、物價、城管等部門和物業(yè)所在地的街道辦事處以及居民委員會，應按照各自的職責，配合做好物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。

第二章業(yè)主及業(yè)主大會

第七條房屋的所有權人為業(yè)主。業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有下列權利：

（一）按照物業(yè)服務合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務；

（二）提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關事項提出建議；

（三）提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議；

（四）參加業(yè)主大會會議，行使投票權；

（五）選舉業(yè)主委員會委員，并享有被選舉權；

（六）監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；

（七）監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務合同；

（八）對物業(yè)共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監(jiān)督權；

（九）監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設施設備專項維修資金（以下簡稱專項維修資金）的管理和使用；

（十）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權利。

第八條業(yè)主在物業(yè)管理活動中，履行下列義務：

（一）遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則；

（二）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度；

（三）執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權業(yè)主委員會作出的決定；

（四）按照國家有關規(guī)定交納專項維修資金；

（五）按時交納物業(yè)服務費用；

（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務。

第九條物業(yè)交付使用的建筑面積達到60%以上的，或者首位業(yè)主入住超過兩年的，應當在縣級以上房地產(chǎn)管理局的指導下和當?shù)鼐用裎瘑T會的參與下，依法成立業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。

第十條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成業(yè)主大會，業(yè)主人數(shù)較多的物業(yè)管理區(qū)域，可以按建筑面積或產(chǎn)權單位的比例推選業(yè)主代表，參加業(yè)主大會。

推選參加業(yè)主大會的業(yè)主代表，應當于參加業(yè)主大會會議3日前，就業(yè)主大會會議擬討論的事項書面征求其所代表的業(yè)主意見，凡需投票表決的，業(yè)主的贊同、反對及棄權的具體票數(shù)經(jīng)本人簽字，由業(yè)主代表在業(yè)主大會投票時如實反映。

第十一條業(yè)主大會作出的決定對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力，應當在小區(qū)內(nèi)公示，并同時告知當?shù)鼐用裎瘑T會。

業(yè)主委員會任期屆滿，換屆選舉需要指導的，縣級以上房地產(chǎn)管理局可以指導成立換屆選舉小組，召開業(yè)主大會選舉新一屆業(yè)主委員會。

業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會之日起10日內(nèi)，原業(yè)主委員會應當做好交接工作，將業(yè)主大會所有的財產(chǎn)和資料移交新一屆業(yè)主委員會。

第十二條對于建設單位組織三次，仍有二分之一以上業(yè)主不愿參加業(yè)主大會，不能成立業(yè)主委員會的小區(qū)，建設單位應當把組織情況向縣級以上房地產(chǎn)管理局和當?shù)鼐用裎瘑T會報告，并把有關法律、法規(guī)規(guī)定的內(nèi)容和征求業(yè)主意見的資料移交給當?shù)鼐用裎瘑T會。

第三章前期物業(yè)管理

第十三條建設單位應當在預（銷）售物業(yè)之前以招投標的形式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)，簽訂書面的前期物業(yè)服務合同，合同格式應選用建設部統(tǒng)一印制的規(guī)范文本。

第十四條經(jīng)縣級以上房地產(chǎn)管理局批準，下列情形可采用協(xié)議方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)：

（一）住宅建筑面積少于1萬平方米或產(chǎn)權人數(shù)少于20人的物業(yè)；

（二）規(guī)模小于0.5萬平方米的非住宅物業(yè)；

（三）已經(jīng)實行物業(yè)管理的區(qū)域內(nèi)新建物業(yè)的前期物業(yè)管理；

（四）投標人少于3人的。

第十五條建設單位應當在銷售物業(yè)之前，制定業(yè)主臨時公約，對有關物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應當履行的義務，違反公約應當承擔的責任等事項依法作出約定。

第十六條前期物業(yè)管理的公共性服務收費實行政府指導價，建設單位不得擅自決定。

第十七條物業(yè)管理企業(yè)應當制定前期物業(yè)管理實施方案，方案包括：

（一）物業(yè)管理用房、配套設施設備的安置方案；

（二）水、電表安裝位置，給、排水管的布置，空調(diào)安裝預留部位等建議方案；

（三）保證物業(yè)的建設質(zhì)量和完善安全措施的方案；

（四）為業(yè)主服務、查驗交房手續(xù)等服務方案。

第十八條建設單位移交物業(yè)時，應按下列規(guī)定提供物業(yè)管理用房，其建設費用和辦理相關權屬證明的費用列入開發(fā)成本：

（一）建筑總面積在1萬平方米以下的，提供50平方米物業(yè)管理用房；

（二）建筑總面積在3萬平方米以下的，提供100平方米物業(yè)管理用房；

（三）建筑總面積在5萬平方米以下的，提供150平方米物業(yè)管理用房；

（四）建筑總面積在5萬平方米以上的，按總面積的3‰提供物業(yè)管理用房。

第十九條建設單位應當按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔物業(yè)的保修責任。物業(yè)保修期限從建設單位向業(yè)主交付之日起計算。保修期滿后，房屋的自用部位和自用設備即分戶門以內(nèi)的部位和設備由業(yè)主自行負責。

第二十條新建小區(qū)供水供電應當實行一戶一表單獨立戶。

第二十一條新建小區(qū)必須嚴格按照規(guī)劃設計要求和宣傳推廣的承諾建設配套，使用前的小區(qū)配套驗收由縣級以上房地產(chǎn)管理局組織實施。

第四章物業(yè)管理服務

第二十二條對從事物業(yè)管理活動的企業(yè)按照國家管理規(guī)定實行資質(zhì)管理制度。物業(yè)管理企業(yè)應當在領取企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)按有關文件規(guī)定向常德市房地產(chǎn)管理局申請資質(zhì)。

第二十三條業(yè)主委員會應當代表全體業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務合同。

第二十四條物業(yè)管理服務應包括以下內(nèi)容：

（一）公共服務：協(xié)助做好安全防范工作；房屋共用部位的維護和管理；房屋公用設施設備及其運行的維護和管理；環(huán)境衛(wèi)生、綠化管理服務；小區(qū)交通消防和公共秩序等協(xié)助管理事項的服務；裝飾裝修管理服務；物業(yè)檔案資料的管理；代收代繳收費服務。

（二）專項服務：物業(yè)公司將日常生活、商業(yè)服務、文教衛(wèi)生、社會福利、各類中介等事先設立服務項目和服務內(nèi)容、質(zhì)量與收費標準公布，由業(yè)主自行選擇。

（三）委托服務：物業(yè)公司為了滿足個別業(yè)主和物業(yè)使用人的需求受其委托提供的有償服務。

第二十五條業(yè)主委員會應當在物業(yè)服務合同期滿前10日內(nèi)書面通知物業(yè)管理企業(yè)，告知決定是否續(xù)約或者另行選聘物業(yè)管理企業(yè)等事項。

物業(yè)服務合同終止時，業(yè)主大會選聘了新的物業(yè)管理企業(yè)的，物業(yè)管理企業(yè)之間應當做好交接工作。原物業(yè)管理企業(yè)應當在15日內(nèi)退出該物業(yè)區(qū)域，并將物業(yè)管理用房和有關資料交還給業(yè)主委員會。

第二十六條確定物業(yè)管理服務價格，應當遵循合理、公開、公平以及與物業(yè)管理服務內(nèi)容、服務質(zhì)量相適應的原則。

物業(yè)管理服務價格，由業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會的書面授權與物業(yè)管理企業(yè)按照政府指導價協(xié)商確定。

物業(yè)管理服務項目和價格應當公布。

第五章物業(yè)的使用與維護

第二十七條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共設施設備的用水、用電的價格按照居民生活用水、用電價格實行。

第二十八條通過物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的城市道路及其綠化、市政公共設施的維護、養(yǎng)護由市政、園林主管部門負責。通過物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共汽車道路的清潔工作由環(huán)衛(wèi)部門負責。物業(yè)管理企業(yè)收集業(yè)主的垃圾后應負責運到垃圾中轉站，中轉站至垃圾場的清運由環(huán)衛(wèi)部門負責。業(yè)主電表以外的供電管線及設備的維修養(yǎng)護，由供電部門負責。業(yè)主水表以外的供水管道及設備的維修養(yǎng)護由供水部門負責。業(yè)主燃氣表以外的管道及設備的維修養(yǎng)護由供氣部門負責。通訊、有線電視等單位，應當承擔相關的管線和設施設備的維修、養(yǎng)護責任。

前款規(guī)定的單位因維修、養(yǎng)護等需要，臨時占用、挖掘小區(qū)道路、場地的，應當接受小區(qū)物業(yè)公司的管理并且及時恢復原狀。

第二十九條業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應當告知物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主。

第三十條住宅室內(nèi)裝飾裝修活動禁止下列行為：

（一）未經(jīng)原設計單位或者具有相應資質(zhì)等級的設計單位提出設計方案，變動建筑主體和承重結構；

（二）將無防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房；

（三）擴大承重墻上原有的門窗尺寸，拆除連接陽臺的磚、混凝土墻體；

（四）損壞房屋原有節(jié)能設施，降低節(jié)能效果；

（五）其他影響建筑結構和使用安全的行為。

第三十一條裝修人從事住宅室內(nèi)裝飾裝修活動，未經(jīng)批準，不得有下列行為：

（一）搭建建筑物、構筑物；

（二）改變住宅外立面，在非承重外墻上開門、窗；

（三）拆改供暖管道和設施；

（四）拆改燃氣管道和設施。

第三十二條物業(yè)出租的，業(yè)主應當在簽訂物業(yè)租賃合同時將物業(yè)承租人、出租期限、物業(yè)服務費用交納約定等情況書面告知業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)。

第三十三條物業(yè)專項維修資金的歸集、管理、使用，按照有關規(guī)定執(zhí)行。

第六章附則

第三十四條縣級以上房地產(chǎn)管理局應當建立業(yè)主投訴受理制度，接受業(yè)主委員會、業(yè)主、使用人和物業(yè)管理企業(yè)等對違反有關法律、法規(guī)行為的投訴。投訴接待方式應予以公布。