物業(yè)是指已經(jīng)建成并投入使用的各類房屋及其與之相配套的設(shè)備、設(shè)施和場地。物業(yè)可大可小，一個單元住宅可以是物業(yè)，一座大廈也可以作為一項物業(yè)，同一建筑物還可按權(quán)屬的不同分割為若干物業(yè)。

萊蕪市住宅物業(yè)服務(wù)收費管理辦法

第一條為規(guī)范住宅物業(yè)服務(wù)收費行為，維護業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和其他管理人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國價格法》、《山東省物業(yè)管理條例》、《山東省住宅物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》等法律法規(guī)規(guī)定，結(jié)合我市實際，制定本辦法。

第二條本市行政區(qū)域內(nèi)住宅物業(yè)服務(wù)收費及監(jiān)督管理適用本辦法。

第三條本辦法所稱住宅物業(yè)服務(wù)收費，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照服務(wù)合同的約定，對住宅小區(qū)內(nèi)的房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序，向業(yè)主或者物業(yè)使用人收取的費用。

第四條提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)，鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展正當(dāng)?shù)膬r格競爭，禁止價格欺詐，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)收費通過市場競爭形成。

第五條住宅物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及收費與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。

第六條市價格主管部門會同市物業(yè)主管部門依據(jù)國家和省有關(guān)規(guī)定，制定全市住宅物業(yè)服務(wù)收費政策，負(fù)責(zé)全市住宅物業(yè)服務(wù)收費的監(jiān)督管理工作。

第七條住宅物業(yè)服務(wù)收費根據(jù)住宅的種類、特點及物業(yè)服務(wù)階段，分別實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。

普通住宅前期物業(yè)服務(wù)費、停車服務(wù)費實行政府指導(dǎo)價，由市價格主管部門會同市物業(yè)主管部門制定基準(zhǔn)價格及浮動幅度，報市人民政府批準(zhǔn)并定期向社會公布。具體收費標(biāo)準(zhǔn)，由建設(shè)單位與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)在規(guī)定的基準(zhǔn)價和浮動幅度內(nèi)約定。

非普通住宅以及業(yè)主委員會成立后的普通住宅物業(yè)服務(wù)收費實行市場調(diào)節(jié)價。

第八條普通住宅前期物業(yè)服務(wù)費根據(jù)物業(yè)服務(wù)的等級、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)成本等因素，實行分等級定價。

物業(yè)服務(wù)等級收費標(biāo)準(zhǔn)由市物業(yè)主管部門會同市價格主管部門制定并公布。

第九條普通住宅物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括：

（一）管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；

（二）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護、檢測費用；

（三）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；

（四）物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用；

（五）物業(yè)管理區(qū)域秩序維護、安全防范費用；

（六）辦公費用；

（七）物業(yè)服務(wù)企業(yè)的固定資產(chǎn)折舊；

（八）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費用；

（九）經(jīng)業(yè)主同意的其它費用。

第十條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位主要包括住宅的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等；共用設(shè)施設(shè)備主要包括電梯、天線、照明、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。

物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造費用，應(yīng)當(dāng)通過專項維修資金予以列支，不得計入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。

專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備產(chǎn)權(quán)屬于專業(yè)經(jīng)營單位的，其運行、維護、養(yǎng)護、更新費用由專業(yè)經(jīng)營單位承擔(dān)，不得計入物業(yè)服務(wù)支出或物業(yè)服務(wù)成本。

供水二次加壓設(shè)備運行電費由供水單位承擔(dān)，不得列入物業(yè)服務(wù)成本。

第十一條物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)約定物業(yè)服務(wù)等級、服務(wù)內(nèi)容、收費標(biāo)準(zhǔn)、收費方式及收費起始時間、合同終止情形等內(nèi)容。涉及物業(yè)買受人共同利益的，其約定應(yīng)當(dāng)一致。

建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的房屋買賣合同中應(yīng)當(dāng)包含上述物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)容。

第十二條因開發(fā)建設(shè)單位分期開發(fā)、分批交付使用的原因，造成小區(qū)配套設(shè)施和綠化環(huán)境等未能達(dá)到購房合同約定標(biāo)準(zhǔn)的，物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)適當(dāng)減免，減免比例不低于30%，具體減免比例應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定，差額部分由建設(shè)單位補償物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

第十三條業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)自物業(yè)交付之日起按月交納物業(yè)服務(wù)費。已納入物業(yè)服務(wù)范圍但物業(yè)尚未交付業(yè)主或者物業(yè)使用人的，物業(yè)服務(wù)費由開發(fā)建設(shè)單位交納。

業(yè)主或者物業(yè)使用人無正當(dāng)理由拖延辦理交付手續(xù)的，物業(yè)服務(wù)費從建設(shè)單位書面通知業(yè)主或物業(yè)使用人辦理交付手續(xù)之日起按月計收。

物業(yè)服務(wù)合同有約定的，物業(yè)服務(wù)費可以預(yù)收，預(yù)收時間一般不超過半年。

第十四條物業(yè)服務(wù)費按房屋所有權(quán)證記載的產(chǎn)權(quán)面積（不含與住宅配套的儲藏室面積）計收，房屋所有權(quán)證暫未辦理的，按購房合同載明的面積計收，待房屋所有權(quán)證辦理后，根據(jù)房產(chǎn)證載明面積多退少補。

改變設(shè)計用途用于經(jīng)營的房屋、車庫、儲藏室按相應(yīng)的經(jīng)營性用房物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)收取。

第十五條房屋交付后空置一年以上的，經(jīng)業(yè)主或物業(yè)使用人與物業(yè)服務(wù)企業(yè)確認(rèn)后，其物業(yè)服務(wù)費按照物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)的70%交納，合同另有約定的，從其約定。

第十六條車位租賃費實行政府指導(dǎo)價，由市價格主管部門會同市物業(yè)主管部門制定基準(zhǔn)價及浮動幅度，報市人民政府批準(zhǔn)。具體收費標(biāo)準(zhǔn)由承租人與建設(shè)單位在規(guī)定的基準(zhǔn)價和浮動幅度內(nèi)約定。

第十七條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有車庫內(nèi)的車位使用人應(yīng)當(dāng)交納停車服務(wù)費。

停車服務(wù)費包括車庫、車位的設(shè)施設(shè)備運行及維護、保潔、秩序維護、購買公眾責(zé)任保險等發(fā)生的費用。

業(yè)主或者物業(yè)使用人對汽車或非機動車輛有看管要求的，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行約定。

車位未停放車輛空置一年以上的，經(jīng)車位產(chǎn)權(quán)人或車位承租人與物業(yè)服務(wù)企業(yè)確認(rèn)后，停車服務(wù)費按照收費標(biāo)準(zhǔn)的70%收取。

第十八條占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有道路或者其他場地劃定的停車位停放汽車的，應(yīng)當(dāng)交納車位場地使用費。業(yè)主大會成立前，經(jīng)半數(shù)以上業(yè)主同意，車位場地使用費收取標(biāo)準(zhǔn)可參照我市制定的車位租賃費標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

停車場地的保潔、秩序維護、購買公眾責(zé)任保險等發(fā)生的費用，可依照物業(yè)合同約定，按實際支出在車位場地使用費中列支；業(yè)主大會成立前，支出比例由市物價主管部門會同物業(yè)主管部門核定。

車位場地使用費以及其他公共部位收益資金歸全體業(yè)主共有，主要用于補充相關(guān)物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)專項維修資金。車位場地使用費可參照住宅專項維修資金管理模式執(zhí)行，并接受全體業(yè)主監(jiān)督。

第十九條物業(yè)服務(wù)企業(yè)對車輛實行出入證管理的，應(yīng)當(dāng)為業(yè)主或物業(yè)使用人免費配置出入證。因遺失、損壞需要補辦的，可適當(dāng)收取工本費；對業(yè)主或物業(yè)使用人實行電子門禁系統(tǒng)管理的，應(yīng)當(dāng)至少為每戶業(yè)主或物業(yè)使用人免費配置3張門禁卡，因增加、遺失、損壞需要補辦證（卡）的，可適當(dāng)收取工本費。除此之外不得再另行收取押金、門禁系統(tǒng)管理費、運行費等其他任何費用。

第二十條物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得向進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)為業(yè)主或者物業(yè)使用人配送、維修、安裝、執(zhí)行公務(wù)等車輛收取停車費用。

第二十一條供水、供氣、供電、供暖等專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)按照與業(yè)主簽訂的服務(wù)合同，向最終用戶收取費用。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受專業(yè)經(jīng)營單位及環(huán)衛(wèi)管理單位委托代收費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用，但可以根據(jù)約定向?qū)�業(yè)經(jīng)營單位及環(huán)衛(wèi)管理單位收取報酬。

專業(yè)經(jīng)營單位及環(huán)衛(wèi)管理單位不得強制物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收費用，不得因物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕代收有關(guān)費用而停止向最終用戶提供服務(wù)。

第二十二條業(yè)主或者物業(yè)使用人對其物業(yè)進(jìn)行室內(nèi)裝修的，應(yīng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂裝修協(xié)議，明確裝修產(chǎn)生建筑垃圾堆放地點及清運費用、裝修保證金收取和退還等事項，具體標(biāo)準(zhǔn)由雙方協(xié)商確定。

第二十三條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強價格自律，遵守價格法律、法規(guī)、政策，嚴(yán)格履行物業(yè)服務(wù)合同，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)與收費標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)質(zhì)價相符。

第二十四條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示服務(wù)企業(yè)名稱、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、計費方式、計費起始時間、服務(wù)項目、收費標(biāo)準(zhǔn)以及收費依據(jù)、12358價格舉報電話等，接受業(yè)主的監(jiān)督，不得向業(yè)主或者物業(yè)使用人收取任何未予標(biāo)明的費用。

第二十五條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)定期在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公告共有部分收益的收支賬目。

第二十六條物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反規(guī)定以及物業(yè)服務(wù)合同，擅自擴大收費范圍、提高收費標(biāo)準(zhǔn)、重復(fù)收費的，業(yè)主或者物業(yè)使用人有權(quán)拒絕繳納。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)依約履行義務(wù)的，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)按時足額交納物業(yè)服務(wù)費，不得以任何理由拒絕交納。業(yè)主拒不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可依法追繳。

物業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費。

第二十七條物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托為業(yè)主或者物業(yè)使用人提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)，其收費標(biāo)準(zhǔn)由雙方協(xié)商約定。

第二十八條價格主管部門對物業(yè)服務(wù)收費實行成本監(jiān)審和價格監(jiān)測制度。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按照價格主管部門的要求，如實反映情況，報送相關(guān)資料。

第二十九條價格主管部門應(yīng)當(dāng)加強對物業(yè)服務(wù)收費的監(jiān)督檢查。物業(yè)服務(wù)企業(yè)有下列行為之一的，由價格主管部門依據(jù)《中華人民共和國價格法》、《價格違法行為行政處罰規(guī)定》等法律、法規(guī)予以處罰：

（一）超出政府指導(dǎo)價浮動幅度制定收費標(biāo)準(zhǔn)的；

（二）低于服務(wù)等級要求提供服務(wù)并收費的；

（三）采取分解收費項目、重復(fù)收費、擴大收費范圍等方式變相提高收費標(biāo)準(zhǔn)的；

（四）強制服務(wù)并收費的；

（五）不按規(guī)定實行明碼標(biāo)價的；

（六）其他違反價格法律、法規(guī)規(guī)定的行為。

第三十條本辦法實施前已簽訂物業(yè)服務(wù)合同尚未到期的，物業(yè)服務(wù)及其收費標(biāo)準(zhǔn)等仍按原合同約定執(zhí)行，合同到期后按本辦法規(guī)定執(zhí)行。

第三十一條其他管理人的物業(yè)服務(wù)收費可參照本規(guī)定執(zhí)行。