物業(yè)是指已經(jīng)建成并投入使用的各類房屋及其與之相配套的設備、設施和場地。物業(yè)可大可小，一個單元住宅可以是物業(yè)，一座大廈也可以作為一項物業(yè)，同一建筑物還可按權屬的不同分割為若干物業(yè)。

第一章 總則

第一條 為規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務企業(yè)的合法權益，營造和諧、安全、文明的生活和工作環(huán)境，根據(jù)《海南經(jīng)濟特區(qū)物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī)，結合本市實際，制定本規(guī)定。

第二條 本規(guī)定適用于本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理及相關監(jiān)督管理活動。

第三條 市人民政府應當將物業(yè)管理納入社區(qū)建設和社區(qū)管理體系,建立和完善社會化、市場化的物業(yè)管理機制,鼓勵采用新技術、新方法提高物業(yè)管理和服務水平。

第四條 市住房和城鄉(xiāng)建設行政主管部門負責全市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理，并履行下列職責：

（一）制定全市物業(yè)管理的相關政策措施；

（二）指導和監(jiān)督各區(qū)開展物業(yè)管理行政監(jiān)管工作；

（三）建立完善全市物業(yè)管理宣傳和培訓機制；

（四）建立全市物業(yè)服務企業(yè)信用體系；

（五）負責前期物業(yè)服務招投標的指導和監(jiān)督工作；

（六）法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定的其他職責。

第五條 區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設行政主管部門負責本轄區(qū)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理，并履行下列職責：

（一）監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)日常管理活動；

（二）建立本轄區(qū)物業(yè)管理檔案；

（三）指導和監(jiān)督本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)承接查驗，物業(yè)項目的移交和接管工作；

（四）指導和監(jiān)督本轄區(qū)街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府調(diào)解、處理物業(yè)糾紛；

（五）法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定的其他職責。

第六條 街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府履行下列工作職責：

（一）協(xié)助住房和城鄉(xiāng)建設行政主管部門對本轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理活動進行管理、監(jiān)督和指導；

（二）指導、協(xié)助和監(jiān)督本轄區(qū)的業(yè)主成立業(yè)主大會、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會；

（三）負責業(yè)主委員會的備案；

（四）調(diào)解處理本轄區(qū)物業(yè)糾紛；

（五）法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定的其他職責。

區(qū)人民政府應當在街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府配備專職的物業(yè)管理工作人員，所需經(jīng)費納入本級財政預算。

居（村）民委員會應當對設立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會給予指導和協(xié)助，并配合街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府做好轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理相關工作。

第七條 開發(fā)區(qū)管理委員會應當按照法律法規(guī)的規(guī)定和市人民政府確定的職責，負責本開發(fā)區(qū)范圍內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理。

第八條 自然資源和規(guī)劃、應急管理、市場監(jiān)督管理、生態(tài)環(huán)境、公安、綜合行政執(zhí)法等部門應當按照各自職責，共同做好物業(yè)管理的相關工作。

第九條 物業(yè)行業(yè)協(xié)會應當依法加強行業(yè)自律，制定物業(yè)服務規(guī)范，推進物業(yè)服務標準化建設，協(xié)助調(diào)解處理物業(yè)糾紛，維護市場秩序和公平競爭，促進行業(yè)健康發(fā)展。

第二章 業(yè)主大會和業(yè)主委員會

第十條 符合下列情形，依法登記或者根據(jù)有關法律規(guī)定取得建筑物專有部分所有權的單位或者個人，應當認定為業(yè)主：　

（一）房地產(chǎn)權利證書或者不動產(chǎn)登記簿記載的所有權人；

（二）尚未依法辦理所有權登記，但基于贈與、與建設單位的商品房買賣等旨在轉移所有權的法律行為已經(jīng)合法占有建筑物專有部分的單位和個人；

（三）因人民法院、仲裁委員會的生效法律文書等取得建筑物專有部分所有權的單位或者個人；

（四）因繼承或者受遺贈取得建筑物專有部分所有權的單位或者個人；

（五）因合法建造等事實行為取得建筑物專有部分所有權的單位或者個人；

（六）其他符合法律、法規(guī)規(guī)定的單位或者個人。

第十一條 業(yè)主在物業(yè)管理活動中的權利、義務按照法律法規(guī)的規(guī)定，以及管理規(guī)約、臨時管理規(guī)約或者物業(yè)服務合同的約定執(zhí)行，但不得以放棄權利為由不履行義務。

第十二條 業(yè)主應當按照《海南經(jīng)濟特區(qū)物業(yè)管理條例》規(guī)定，向街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府申請成立首次業(yè)主大會籌備組（以下簡稱籌備組）。

街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府收到申請后，應當組織業(yè)主推薦業(yè)主代表組建籌備組。

籌備組人數(shù)應當為7至15人的單數(shù)，其中業(yè)主代表人數(shù)不得低于籌備組總人數(shù)的一半，物業(yè)所在地街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府代表1人、居（村）民委員會代表1人、建設單位代表1人�；I備組組長由街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府代表擔任。

建設單位已經(jīng)解散或者決定不參加籌備組的，不影響籌備組的成立。

第十三條 籌備組成員名單經(jīng)街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府審核后，應當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。

業(yè)主對籌備組成員有異議的，應當自公示之日起7日內(nèi)以書面形式向街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府提出。街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應當自收到書面意見之日起10日內(nèi)完成審查。

籌備組成員名單公示期滿，業(yè)主無異議或者異議不成立的，街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應當公告籌備組成員名單�；I備組自公告之日起正式成立。

第十四條 籌備組應當在成立后90日內(nèi)組織召開首次業(yè)主大會會議，并按照《海南經(jīng)濟特區(qū)物業(yè)管理條例》的規(guī)定完成籌備工作。

籌備組在規(guī)定期限內(nèi)不能組織召開首次業(yè)主大會會議的，自行解散。

籌備組會議由籌備組組長召集和主持�；I備組會議應當有過半數(shù)籌備組成員出席，籌備組成員就籌備工作意見不一致的，由籌備組組長作出決定�；I備組成員不能委托代理人參加會議。籌備組會議應當制作書面記錄，并經(jīng)參會成員簽字確認。

第十五條 業(yè)主大會會議可以采用集體討論、書面征求意見或者電子投票等記名方式進行表決。采用電子投票形式表決的，應當通過市住房和城鄉(xiāng)建設行政主管部門指定的電子投票系統(tǒng)。

業(yè)主委員會應當將業(yè)主大會會議的表決結果在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置公示15日。

未按照前款規(guī)定公示業(yè)主大會會議表決結果的，物業(yè)所在地的街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府可以責令限期公示�！�

第十六條 業(yè)主在業(yè)主大會會議上的投票權數(shù)按其擁有的專有部分面積計算，每平方米為一票，不足一平方米的不計算。

決定業(yè)主投票權數(shù)的專有部分面積、建筑物總面積按照下列方法認定：

（一）專有部分面積按照不動產(chǎn)登記簿記載的面積計算；尚未登記的，暫按測繪機構的實測面積計算；尚未實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算；

（二）建筑物總面積，按照前項的統(tǒng)計總和計算。

第十七條 決定業(yè)主投票權數(shù)的業(yè)主人數(shù)，按照下列方法認定：

（一）業(yè)主人數(shù)按照專有部分的數(shù)量計算，一個專有部分按一人計算。但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按一人計算；

（二）總人數(shù)，按照前項的統(tǒng)計總和計算。

第十八條 一個專有部分有兩個以上所有權人的，其所有權人可以推選一人行使表決權，共有人所代表的業(yè)主人數(shù)為1人。

業(yè)主為無民事行為能力人或者限制民事行為能力人的，由其法定監(jiān)護人行使表決權。

業(yè)主為法人的，由其法定代表人或者法人委托的代理人行使表決權�！　�

業(yè)主不能參加業(yè)主大會會議的，可以書面委托代理人參加，并出具授權委托書以及委托人和受委托人的身份證明。授權委托書應當載明委托事項、委托權限、期限及雙方聯(lián)系方式。需要投票表決的，業(yè)主應當填寫書面意見，由受委托人代為提交。

第十九條 業(yè)主委員會由業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生，由5至11人單數(shù)組成，每屆任期3至5年，委員可以連選連任，具體人數(shù)、任期由業(yè)主大會議事規(guī)則確定。

業(yè)主委員會委員候選人由業(yè)主推薦或者自薦。

業(yè)主委員會可以實行等額選舉或者差額選舉方式。具體選舉方式以及差額選舉的比例由業(yè)主大會議事規(guī)則確定。

第二十條 業(yè)主委員會委員應當是本物業(yè)管理區(qū)域的自然人業(yè)主或者單位業(yè)主授權的自然人代表。

鼓勵和支持業(yè)主中的以下人員積極參加業(yè)主委員會遴選：

（一）中共黨員；

（二）人大代表、政協(xié)委員；

（三）社區(qū)“兩委”班子成員、小區(qū)黨組織委員；

（四）具備財經(jīng)、法律、工程、環(huán)境等專業(yè)專長的業(yè)主；

（五）有經(jīng)驗、有能力、有精力的退休干部。

推動符合條件的社區(qū)“兩委”班子成員或小區(qū)黨組織書記，通過法定程序選入業(yè)主委員會、兼任業(yè)主委員會主任。

第二十一條 業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)向街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府申請備案。符合備案條件的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當自收到備案資料之日起10日內(nèi)予以備案。備案后，由業(yè)主委員會依法申請刻制業(yè)主大會、業(yè)主委員會印章。

備案事項發(fā)生變更的，業(yè)主委員會應當自變更之日起30日內(nèi)向原備案機關辦理變更手續(xù)。

第二十二條 業(yè)主大會和業(yè)主委員會印章由業(yè)主委員會保管。業(yè)主委員會應當建立健全印章管理制度，指定專人保管印章。

業(yè)主大會印章應當在業(yè)主大會已經(jīng)依法表決通過的有關決議、決定和規(guī)章制度等文件上使用。未經(jīng)過業(yè)主大會表決的，不得加蓋業(yè)主大會印章。

第二十三條 業(yè)主委員會應當向全體業(yè)主公布下列情況和資料，接受業(yè)主監(jiān)督：

（一）管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；

（二）業(yè)主大會和業(yè)主委員會的決定；

（三）物業(yè)服務合同；

（四）物業(yè)共用部位、共用設施設備的使用和收益情況；

（五）業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費的收支情況；

（六）業(yè)主委員會委員的姓名、職務等信息；

（七）其他應當向業(yè)主公開的情況和資料。

業(yè)主委員會未按前款的規(guī)定公布、更新相關情況和資料的，街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應當責令業(yè)主委員會限期公布，并通告全體業(yè)主。

第二十四條 業(yè)主委員會會議由主任召集和主持。主任因故不能召集和主持的，由副主任召集和主持。

業(yè)主委員會會議應當有過半數(shù)的委員出席，委員具有同等表決權，作出的決定必須經(jīng)全體委員半數(shù)以上同意。業(yè)主委員會委員不能委托代理人參加會議。

業(yè)主委員會會議應當制作書面記錄，并經(jīng)參會的委員簽字確認。

第二十五條 業(yè)主委員會委員不得接受物業(yè)服務企業(yè)提供的物業(yè)服務費、停車費減免以及其他物質(zhì)、現(xiàn)金等利益，并不得要求安排親屬在所屬物業(yè)服務企業(yè)任職。

第三章 物業(yè)服務

第二十六條 業(yè)主委員會應當與業(yè)主大會選聘或者續(xù)聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同。

物業(yè)服務合同生效之日起30日內(nèi)，業(yè)主委員會應當會同物業(yè)服務企業(yè)向物業(yè)所在地的區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設行政主管部門提交以下資料辦理備案：

（一）業(yè)主大會的決定；

（二）物業(yè)服務合同。

第二十七條 物業(yè)服務企業(yè)應當將下列信息在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置予以公示并及時更新：

（一）物業(yè)服務企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照、各項物業(yè)項目負責人的聯(lián)系方式、物業(yè)服務投訴電話；

（二）物業(yè)服務內(nèi)容、服務標準、開支項目、收費項目、收費標準、收費方式等；

（三）電梯、消防、監(jiān)控等專項設施設備的日常維修保養(yǎng)單位的名稱、聯(lián)系方式、維保方案和應急處置方案等；

（四）房屋裝飾裝修及使用過程中的安全注意事項。

物業(yè)服務企業(yè)未按前款規(guī)定公示信息的，業(yè)主可以報告街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府協(xié)調(diào)處理。

第二十八條 物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的工作，并依法協(xié)助政府有關部門做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)治安秩序維護、消防安全管理、房屋租賃信息采集、環(huán)境衛(wèi)生、生活垃圾分類、住宅裝飾裝修、安全事故預防等有關工作。

第二十九條 業(yè)主未按照約定繳納物業(yè)服務費用的，物業(yè)服務企業(yè)可以通過上門催繳、在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置公示等形式，督促其限期交納；拒不繳納的，物業(yè)服務企業(yè)可以依法申請仲裁、提起訴訟或者向信用主管部門申請按照有關規(guī)定依法錄入信用檔案。

第三十條 物業(yè)服務企業(yè)不得以部分業(yè)主拖欠物業(yè)服務費為由減少服務內(nèi)容或者降低服務質(zhì)量。

物業(yè)服務企業(yè)為業(yè)主或者物業(yè)使用人提供物業(yè)服務合同以外的專項服務的，收費標準由雙方另行約定。物業(yè)服務合同中未明確約定，或者未經(jīng)業(yè)主同意，物業(yè)服務企業(yè)自行提供的其他服務，不得向業(yè)主收取費用。

第三十一條 前期物業(yè)服務期限屆滿前，業(yè)主應當做出選聘或者續(xù)聘物業(yè)服務企業(yè)的決定。

業(yè)主未作出續(xù)聘或選聘決定的，原物業(yè)服務企業(yè)按照原合同約定繼續(xù)提供服務的，原物業(yè)服務合同繼續(xù)有效，但是服務期限為不定期。當事人可以隨時解除不定期物業(yè)服務合同，但應當提前60日通知對方。

第三十二條 未實行物業(yè)管理的住宅小區(qū)，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導小區(qū)成立業(yè)主委員會聘請物業(yè)服務企業(yè)，或者成立業(yè)主自治管理組織聘請專職保潔人員對小區(qū)公共場所的保潔進行管理，所需費用由全體業(yè)主共同承擔。

第四章 物業(yè)的使用與維護

第三十三條 業(yè)主裝飾裝修房屋，應當遵守房屋裝飾裝修和房屋安全使用的規(guī)定、臨時管理規(guī)約或者管理規(guī)約，并告知物業(yè)服務企業(yè)和業(yè)主委員會。

物業(yè)服務企業(yè)應當書面告知業(yè)主房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項，并對房屋裝飾裝修施工進行現(xiàn)場監(jiān)督。物業(yè)服務企業(yè)不得向業(yè)主指派裝飾裝修企業(yè)或者強行推銷裝飾裝修材料。

因住宅裝飾裝修造成物業(yè)共用部位、共用設施設備損壞的，業(yè)主、物業(yè)使用人應當及時修復；造成損失的，應當依法承擔賠償責任。

第三十四條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：

（一）擅自改變房屋承重結構、主體結構，擴大承重墻上原有的門窗尺寸；

（二）將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房；

（三）未經(jīng)批準搭建建筑物、構筑物或者擅自改變房屋外立面；

（四）在物業(yè)公共區(qū)域內(nèi)停放車輛或堆放雜物，擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場地，損害業(yè)主共同利益；

（五）任意棄置垃圾、排放污水、制造噪音、高空拋物或者露天焚燒雜物等影響環(huán)境和居住安全的行為；

（六）違反規(guī)定飼養(yǎng)禽類、犬只等動物；

（七）法律、法規(guī)、臨時管理規(guī)約和管理規(guī)約禁止的其他行為。

違反前款規(guī)定的，物業(yè)服務企業(yè)應當及時進行勸阻、制止，并向相關主管部門和業(yè)主委員會報告，相關主管部門應當依法進行處理。業(yè)主大會和業(yè)主委員會有權依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、恢復原狀、賠償損失。業(yè)主對侵害自己合法權益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。

第三十五條 擅自占用物業(yè)公共區(qū)域停放車輛，妨礙其他車輛和行人通行的，物業(yè)服務企業(yè)應當通知車輛所有人或者使用人駛離；無法通知或者經(jīng)通知后拒不駛離的，物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會可以按照管理規(guī)約的規(guī)定將車輛就近移至停車泊位。

物業(yè)服務企業(yè)對在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放一年以上且不繳納停車費用的車輛，經(jīng)書面告知后，車輛所有人或者使用人仍拒不處理的，可以向人民法院提起訴訟。

物業(yè)服務企業(yè)發(fā)現(xiàn)停放在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的車輛屬報廢車輛的，應當及時向公安機關交通管理部門報告。

第三十六條 物業(yè)服務企業(yè)進行物業(yè)維護、修繕、裝修監(jiān)督等工作時，業(yè)主或者物業(yè)使用人應當提供方便。

供水、供電、供氣、通信等專業(yè)經(jīng)營單位因維護、修繕或者設置管線等，需要進入物業(yè)管理區(qū)域或者使用業(yè)主專有部分時，物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會和業(yè)主等應當予以配合。

第五章 監(jiān)督管理

第三十七條 相關單位和個人對有關物業(yè)管理的違法違規(guī)行為，有權進行投訴或者舉報。

有關行政主管部門在接到投訴、舉報后應當?shù)怯�，屬于本部門職權范圍的事項，應當受理，并在5個工作日內(nèi)予以回復；不屬于本部門職權范圍的事項，應當及時移交給有權部門，接受移交部門對管轄權有異議的，由市、區(qū)人民政府指定管轄。

第三十八條 市、區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設行政主管部門應當建立街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居（村）民委員會物業(yè)管理工作人員的培訓制度，通過定期組織培訓，提高物業(yè)管理水平，所需經(jīng)費列入同級人民政府財政預算。

第三十九條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。

業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權益的,受侵害的業(yè)主有權請求其承擔民事責任，并請求人民法院予以撤銷。

第四十條 市住房和城鄉(xiāng)建設行政主管部門應當建立本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務企業(yè)信用信息檔案，將違反法律法規(guī)和本辦法的行為錄入信用檔案，開展信用評價，實施分類監(jiān)管。

第六章 附則

第四十一條 本規(guī)定的具體適用問題由市住房和城鄉(xiāng)建設行政主管部門負責解釋。

第四十二條 本規(guī)定自2020年12月1日起施行，有效期三年。