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    佛山物業(yè)管理?xiàng)l例實(shí)施細(xì)則全文(最新版)

    更新:2023-09-15 02:15:13 高考升學(xué)網(wǎng)

    隨著我國(guó)城鎮(zhèn)住房制度改革的力度不斷深化,房屋的所有權(quán)結(jié)構(gòu)發(fā)生了重大變化,公有住房逐漸轉(zhuǎn)變成個(gè)人所有。原來的公房管理者與住戶之間管理與被管理的關(guān)系,也逐漸演變?yōu)槲飿I(yè)管理企業(yè)與房屋所有權(quán)人之間服務(wù)與被服務(wù)關(guān)系。那么2018年佛山物業(yè)管理?xiàng)l例實(shí)施細(xì)則是什么?高考升學(xué)網(wǎng)整理了以下相關(guān)內(nèi)容,希望對(duì)您有所幫助!

    第一章 總 則
    第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng),維護(hù)業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益,營(yíng)造和諧、安全、文明、整潔的居住和工作環(huán)境,根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律、法規(guī),結(jié)合本市實(shí)際,制定本辦法。
    第二條 本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動(dòng)。
    第三條 市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政管理部門負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。區(qū)建設(shè)房產(chǎn)行政管理部門負(fù)責(zé)本區(qū)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。
    街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)負(fù)責(zé)對(duì)所轄區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動(dòng)實(shí)施指導(dǎo)、監(jiān)督和管理,協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)之間的關(guān)系,協(xié)助區(qū)建設(shè)房產(chǎn)行政管理部門對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督。
    居(村)民委員會(huì)負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督、協(xié)調(diào)、指導(dǎo)和調(diào)解。
    第四條 市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政管理部門、區(qū)建設(shè)房產(chǎn)行政管理部門、街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)和居(村)民委員會(huì)應(yīng)分別確定一名領(lǐng)導(dǎo)分管物業(yè)管理工作。物業(yè)管理工作納入年度考核體系。
    街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)有專門機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)對(duì)所轄區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動(dòng)實(shí)施指導(dǎo)、監(jiān)督和管理,并根據(jù)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理區(qū)域的數(shù)量和規(guī)模,配備相應(yīng)的物業(yè)管理工作人員。
    居(村)民委員會(huì)應(yīng)在街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)的指導(dǎo)下,負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理區(qū)域的監(jiān)督、指導(dǎo)、協(xié)調(diào)和調(diào)解工作,并配備適當(dāng)數(shù)量的物業(yè)管理工作人員。
    各級(jí)人民政府應(yīng)對(duì)物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作給予經(jīng)費(fèi)支持。
    第五條 各級(jí)人民政府相關(guān)行政管理部門在各自職責(zé)范圍內(nèi),做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的有關(guān)工作。
    價(jià)格行政管理部門負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的有關(guān)收費(fèi)行為進(jìn)行監(jiān)督管理。
    城市管理行政執(zhí)法部門負(fù)責(zé)查處物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)社會(huì)生活噪音污染、建筑施工噪聲污染,飲食服務(wù)業(yè)油煙污染,向大氣排放粉塵、惡臭氣體或者其他含有有毒物質(zhì)氣體的行為,在人口集中地區(qū)焚燒產(chǎn)生有毒有害煙塵和惡臭氣體的物質(zhì)的行為;破壞房屋外立面、違法設(shè)置戶外廣告、非法搭建、違規(guī)裝修、擅自改變房屋使用性質(zhì)、亂擺賣行為等,相關(guān)管理部門應(yīng)予以配合。
    工商行政管理部門負(fù)責(zé)查處物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)無證無照經(jīng)營(yíng)行為。
    環(huán)保行政管理部門負(fù)責(zé)依法查處物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)廢水、廢渣、固體廢物、工業(yè)有毒有害廢物、噪聲、振動(dòng)、輻射放射等行為。
    公安機(jī)關(guān)在物業(yè)管理工作中負(fù)責(zé)指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)建立健全保安服務(wù)管理制度、崗位責(zé)任制度、保安員管理制度和緊急情況應(yīng)急預(yù)案,督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)落實(shí)相關(guān)管理制度;配合流動(dòng)人員和出租屋管理職能部門,做好住宅小區(qū)內(nèi)流動(dòng)人口和出租房屋的管理工作;對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)遵守消防法律、法規(guī)的情況依法進(jìn)行日常監(jiān)督檢查,負(fù)責(zé)督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)共用消防設(shè)施進(jìn)行維護(hù)管理,提供消防安全防范服務(wù),如發(fā)現(xiàn)存在嚴(yán)重威脅公共安全的火災(zāi)隱患,應(yīng)當(dāng)在責(zé)令改正的同時(shí)依法進(jìn)行處罰和整改;對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)阻塞交通、阻礙消防通道、違規(guī)停放大型車輛、危險(xiǎn)化學(xué)品車輛等行為依法采取強(qiáng)制措施。
    第六條 市政府、市直相關(guān)職能部門成立全市物業(yè)管理協(xié)調(diào)領(lǐng)導(dǎo)小組。
    各區(qū)建立區(qū)人民政府、相關(guān)職能部門、街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)、居(村)民委員會(huì)、業(yè)主委員會(huì)(業(yè)主代表)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等參加的聯(lián)席會(huì)議制度。
    聯(lián)席會(huì)議由街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)負(fù)責(zé)召集、主持。聯(lián)席會(huì)議主要協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理重大問題。
    重大問題是指在本區(qū)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生的因人為、自然災(zāi)害或者其他原因造成的重大人身傷害及財(cái)產(chǎn)損失事故,以及因物業(yè)管理不善,嚴(yán)重影響業(yè)主和使用人日常生活,并造成不良社會(huì)影響的問題或其他確需政府職能部門協(xié)調(diào)解決的問題。
    第七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中的主要職責(zé):按照物業(yè)服務(wù)合同約定,對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理,維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序。
    物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照法律法規(guī)的規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同的約定,為業(yè)主提供服務(wù),并配合政府有關(guān)部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府開展社區(qū)服務(wù)和社區(qū)文化活動(dòng)。
    第八條 市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)是物業(yè)管理行業(yè)的自律組織,主要負(fù)責(zé)制訂物業(yè)管理行業(yè)行為規(guī)范,組織物業(yè)管理行業(yè)從業(yè)人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn),調(diào)處行業(yè)內(nèi)部的爭(zhēng)議,辦理主管部門委托的其他事項(xiàng)。
    區(qū)級(jí)物業(yè)管理行業(yè)組織參照本條執(zhí)行。
    第二章 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)
    第九條 依法登記取得或者根據(jù)物權(quán)法第二章第三節(jié)規(guī)定取得建筑物專有部分所有權(quán)的人,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為業(yè)主。
    基于與建設(shè)單位之間的商品房買賣民事法律行為,已經(jīng)合法占有建筑物專有部分,但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人,可以認(rèn)定為業(yè)主。
    第十條 業(yè)主依法成立業(yè)主大會(huì),選舉業(yè)主委員會(huì)。
    業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成,代表和維護(hù)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益,依法履行職責(zé)。
    一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì),由一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)。
    一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意,決定不成立業(yè)主大會(huì)的,由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)。
    第十一條 已交付使用的物業(yè)建筑面積達(dá)到物業(yè)管理區(qū)域建筑面積百分之五十的,建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)書面報(bào)告物業(yè)所在地街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府),并在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公告。
    第十二條 百分之二十以上業(yè)主可以聯(lián)名向街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)、居(村)民委員會(huì)提出成立業(yè)主大會(huì)的書面要求。
    已交付使用的物業(yè)建筑面積達(dá)到物業(yè)管理區(qū)域建筑面積百分之五十以上的,業(yè)主可以向街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)、居(村)民委員會(huì)提出成立業(yè)主大會(huì)的書面要求。
    符合前兩款情形之一的,街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)、居(村)民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在三十日內(nèi)會(huì)同物業(yè)所在地的區(qū)建設(shè)房產(chǎn)行政管理部門指導(dǎo)、協(xié)助業(yè)主推薦產(chǎn)生業(yè)主大會(huì)籌備組。
    第十三條 業(yè)主大會(huì)籌備組由居(村)民委員會(huì)代表、業(yè)主代表、建設(shè)單位以及街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)代表七至十五人組成。籌備組成員人數(shù)應(yīng)為單數(shù),其中業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)不少于業(yè)主大會(huì)籌備組人數(shù)的一半。居(村)民委員會(huì)代表擔(dān)任籌備組組長(zhǎng),組織、協(xié)調(diào)業(yè)主大會(huì)的籌備工作。
    籌備組中的業(yè)主代表由街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)物業(yè)管理部門和居(村)民委員會(huì)推薦產(chǎn)生或由業(yè)主民主推選產(chǎn)生。業(yè)主為法人或者其他組織,委托其工作人員參加籌備組的,應(yīng)當(dāng)書面委托。
    籌備組成員名單及簡(jiǎn)歷應(yīng)當(dāng)自成立之日起七日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公告。業(yè)主對(duì)籌備組成員有異議的,由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府協(xié)調(diào)解決。
    建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助業(yè)主大會(huì)籌備組工作,向業(yè)主大會(huì)籌備組提供業(yè)主清冊(cè)、物業(yè)建筑的基本資料(包括物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)地上、地下的建筑物、設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地等)、已籌集的住宅專項(xiàng)維修資金清冊(cè)等文件資料,并在物業(yè)管理區(qū)域提供相應(yīng)的人力、場(chǎng)地支持。
    業(yè)主大會(huì)籌備組應(yīng)當(dāng)對(duì)業(yè)主資料保密,不得將前款資料用于與業(yè)主大會(huì)籌備無關(guān)的活動(dòng)。
    第十四條 業(yè)主大會(huì)籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起九十日內(nèi),組織召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。
    業(yè)主大會(huì)籌備組履行下列職責(zé):
    (一)確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容;
    (二)擬訂管理規(guī)約草案和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則草案;
    (三)確認(rèn)業(yè)主身份,確定業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)數(shù),依法確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決規(guī)則;
    (四)確定業(yè)主委員會(huì)委員候選人產(chǎn)生辦法及名單,制定業(yè)主委員會(huì)選舉辦法;
    (五)召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作。
    前款內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開十五日前在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公告并書面通知全體業(yè)主。
    籌備組的會(huì)議材料等應(yīng)妥善保管,并于本物業(yè)區(qū)域的業(yè)主委員會(huì)成立后五日內(nèi)移交業(yè)主委員會(huì)。
    第十五條 業(yè)主大會(huì)自首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決通過管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則,并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)之日起成立。
    第十六條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。
    業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定召開。
    經(jīng)業(yè)主委員會(huì)決定,或者百分之二十以上的業(yè)主提議,業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議。
    業(yè)主委員會(huì)不按照前兩款規(guī)定組織召開業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議、臨時(shí)會(huì)議的,業(yè)主可以向物業(yè)所在地街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)、居(村)民委員會(huì)提出協(xié)助要求,街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)、居(村)民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)協(xié)調(diào)組織召開。
    第十七條 召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議,應(yīng)當(dāng)于會(huì)議召開十五日前將會(huì)議時(shí)間、地點(diǎn)、議題和議程在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公告并書面通知全體業(yè)主。
    業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論或者書面征求意見的形式,也可以采取集體討論與書面征求意見相結(jié)合的形式召開。采用書面征求意見形式時(shí),應(yīng)當(dāng)將征求意見書送交每一位業(yè)主;無法送達(dá)的,應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公告。
    第十八條 業(yè)主可以幢、單元或者樓層為單位,推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。
    推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的,業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)在參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議三日前,就業(yè)主大會(huì)會(huì)議擬討論的事項(xiàng)書面征求其所代表的業(yè)主意見;需要投票表決的,業(yè)主的贊同、反對(duì)及棄權(quán)的具體票數(shù)經(jīng)本人簽字后,由業(yè)主代表在業(yè)主大會(huì)投票時(shí)如實(shí)反映。
    第十九條 業(yè)主可以委托他人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。業(yè)主委托他人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的,應(yīng)當(dāng)出具書面委托書,載明委托事項(xiàng)、委托權(quán)限及期限。
    第二十條 業(yè)主大會(huì)決定籌集和使用住宅專項(xiàng)維修資金、改建或者重建建筑物及其附屬設(shè)施的,應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意;決定其他有關(guān)共有和共同管理權(quán)利重大事項(xiàng)的,應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。面積和業(yè)主人數(shù)按照下列方式確定:
    (一)專有部分面積,按照建筑面積計(jì)算;建筑物總面積,按專有部分面積之和計(jì)算。
    (二)建設(shè)單位已經(jīng)出售的專有部分的業(yè)主人數(shù),一戶按一人計(jì)算;建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分,以及同一買受人擁有一個(gè)以上專有部分的,按一人計(jì)算。
    (三)一個(gè)專有部分有兩個(gè)以上所有權(quán)人的,應(yīng)當(dāng)推選一個(gè)行駛表決權(quán),但共有人所代表的業(yè)主人數(shù)為一人。
    (四)總?cè)藬?shù),按照前項(xiàng)統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算。
    (五)業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中約定車位、攤位等特定空間是否計(jì)入用于確定業(yè)主投票權(quán)數(shù)的專有部分面積。
    第二十一條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決采用記名投票的方式。
    任何人不得偽造業(yè)主選票、表決票、業(yè)主簽名或者書面委托書。選票、表決票和書面委托書應(yīng)當(dāng)妥善保管,以備查詢。
    未參加表決的業(yè)主,其投票權(quán)數(shù)是否可以計(jì)入已表決的多數(shù)票,由管理規(guī)約或業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定。
    第二十二條 首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)對(duì)管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則進(jìn)行表決,并選舉業(yè)主委員會(huì)。表決結(jié)果應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公示,業(yè)主有權(quán)查詢相關(guān)材料。
    管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理,業(yè)主的共同利益,業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù),違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。管理規(guī)約對(duì)全體業(yè)主、物業(yè)使用人具有約束力。
    業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會(huì)的議事方式、表決程序,業(yè)主委員會(huì)的組成、成員任期及職務(wù)終止等事項(xiàng)作出約定。
    第二十三條 業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu),由業(yè)主大會(huì)依法選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會(huì)履行下列職責(zé):
    (一)召集和主持業(yè)主大會(huì), 報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況,以書面形式召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議的,應(yīng)在物業(yè)區(qū)域內(nèi)公示物業(yè)管理年度實(shí)施報(bào)告;
    (二)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)會(huì)議的決議、決定;
    (三)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同,督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同,督促業(yè)主按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi);
    (四)協(xié)助制定重大維修工程項(xiàng)目年度計(jì)劃,協(xié)調(diào)、處理涉及物業(yè)管理的共同事務(wù);
    (五)監(jiān)督物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的經(jīng)營(yíng)情況;
    (六)組織業(yè)主委員會(huì)的換屆選舉工作;
    (七)監(jiān)督議事規(guī)則和管理規(guī)約的實(shí)施;
    (八)聽取業(yè)主的意見和建議,接受業(yè)主、業(yè)主大會(huì)和有關(guān)部門的監(jiān)督;
    (九)接受居(村)民委員會(huì)的監(jiān)督、指導(dǎo),配合街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)、居民委員會(huì)做好物業(yè)管理區(qū)域的社區(qū)建設(shè)工作;配合政府行政管理部門共同做好物業(yè)管理區(qū)域的社會(huì)治安、環(huán)境衛(wèi)生等相關(guān)工作;
    (十)調(diào)整委員職務(wù)以及將候補(bǔ)委員遞補(bǔ)為委員;
    (十一)法律、法規(guī)規(guī)定和業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。
    業(yè)主委員會(huì)對(duì)全體業(yè)主負(fù)責(zé),接受業(yè)主監(jiān)督。業(yè)主委員會(huì)不得從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。
    業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)于每年的十二月作一次工作報(bào)告,抄送街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)和居(村)民委員會(huì),并在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公示。
    第二十四條 業(yè)主委員會(huì)一般由五至十一人的單數(shù)委員組成,每屆任期不超過五年,可以連選連任,具體人數(shù)、任期由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則約定。業(yè)主委員會(huì)主任、副主任在業(yè)主委員會(huì)成員中推選產(chǎn)生。
    業(yè)主委員會(huì)委員候選人由業(yè)主聯(lián)名推薦、業(yè)主自薦等方式產(chǎn)生。
    業(yè)主委員會(huì)是否實(shí)行差額選舉以及實(shí)行差額選舉的差額比例由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則約定。
    業(yè)主委員會(huì)實(shí)行差額選舉的,未當(dāng)選業(yè)主委員會(huì)委員且得票數(shù)達(dá)到法定票數(shù)的候選人,可以按照得票順序當(dāng)選業(yè)主委員會(huì)候補(bǔ)委員。候補(bǔ)委員人數(shù)由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則約定。候補(bǔ)委員可以列席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議,不具有表決權(quán)。
    第二十五條 業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)從本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)具備以下條件的業(yè)主中選舉產(chǎn)生:
    (一)具有完全民事行為能力;
    (二)遵守有關(guān)法律、法規(guī)和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約,模范履行業(yè)主義務(wù);
    (三)按時(shí)交納住宅專項(xiàng)維修資金和物業(yè)服務(wù)費(fèi)用,無損害公共利益行為;
    (四)熱心公益事業(yè),責(zé)任心強(qiáng),公正廉潔,具有較強(qiáng)的社會(huì)公信力和組織能力;
    (五)具有必要的工作時(shí)間;
    (六)本人及其近親屬未在為本物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務(wù)的企業(yè)及其下屬單位任職;
    (七)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的其他條件。
    業(yè)主委員會(huì)委員候選人應(yīng)書面承諾,自愿成為業(yè)主委員會(huì)委員,愿意在任期內(nèi)積極為業(yè)主服務(wù),保證公正廉潔、勤勉盡責(zé),不隨意辭職。
    第二十六條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi),提交以下資料備案:
    (一)管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;
    (二)業(yè)主大會(huì)的會(huì)議記錄、會(huì)議決定和會(huì)議表決結(jié)果;
    (三)業(yè)主委員會(huì)委員(候補(bǔ)委員)名單及其基本情況、分工安排;
    (四)其他資料。
    居(村)民委員會(huì)、街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)加具意見后到區(qū)建設(shè)房產(chǎn)行政管理部門備案。區(qū)建設(shè)房產(chǎn)行政管理部門應(yīng)當(dāng)在收到上述材料后五日內(nèi)發(fā)出備案回執(zhí)。
    業(yè)主委員會(huì)收到備案回執(zhí)后,應(yīng)將備案情況告知物業(yè)服務(wù)企業(yè),并在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公告。
    業(yè)主委員會(huì)換屆或備案情況發(fā)生變更的,按上述程序辦理變更備案。
    第二十七條 業(yè)主委員會(huì)憑區(qū)建設(shè)房產(chǎn)行政管理部門的備案回執(zhí),向公安機(jī)關(guān)申請(qǐng)刻制印章,按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定和業(yè)主大會(huì)的決定使用。印章應(yīng)當(dāng)標(biāo)明業(yè)主委員會(huì)的屆數(shù)。
    第二十八條 分期開發(fā)的物業(yè)管理區(qū)域符合第十一條規(guī)定的,可以在分期開發(fā)期間成立業(yè)主大會(huì),選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。
    新一期的業(yè)主入住后,應(yīng)當(dāng)增補(bǔ)業(yè)主委員會(huì)委員和候補(bǔ)委員,但增補(bǔ)后的業(yè)主委員會(huì)委員不得超過十一人。
    第二十九條 業(yè)主委員會(huì)任期屆滿三個(gè)月前,應(yīng)當(dāng)組織換屆籌備小組,成員包括街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)代表、居(村)民委員會(huì)代表、業(yè)主委員會(huì)成員,由居(村)民委員會(huì)代表擔(dān)任組長(zhǎng)。籌備小組負(fù)責(zé)換屆具體工作,組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)。
    業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在任期屆滿三日內(nèi),將屬于業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的有關(guān)財(cái)物、文件資料、印章等移交給新一屆業(yè)主委員會(huì)。對(duì)不按時(shí)移交的,可以申請(qǐng)街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)、居(村)民委員會(huì)督促其移交;對(duì)拒不移交的,可以請(qǐng)求公安派出所協(xié)助移交。屆滿沒有成立的,上述資料交由居(村)民委員會(huì)代管。
    業(yè)主委員會(huì)任期屆滿,不得繼續(xù)履行職責(zé)。
    第三十條 業(yè)主委員會(huì)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)不組織換屆選舉的,物業(yè)所在地的區(qū)建設(shè)房產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期組織換屆選舉;逾期仍不組織的,可以由物業(yè)所在地的居民委員會(huì)在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)和監(jiān)督下,組織換屆選舉工作。
    第三十一條 因客觀原因未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)委員人數(shù)不足總數(shù)的二分之一的,新一屆業(yè)主委員會(huì)產(chǎn)生之前,可以由物業(yè)所在地的居民委員會(huì)在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)和監(jiān)督下,代行業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)。
    第三十二條 業(yè)主委員會(huì)日常工作經(jīng)費(fèi)和工作補(bǔ)貼由全體業(yè)主承擔(dān),經(jīng)費(fèi)和補(bǔ)貼的籌集、管理和使用由業(yè)主大會(huì)決定。
    業(yè)主委員會(huì)成員可以根據(jù)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則領(lǐng)取適當(dāng)工作補(bǔ)貼。
    業(yè)主委員會(huì)可以聘用專職或者兼職執(zhí)行秘書。
    業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)按季度在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公布經(jīng)居(村)民委員會(huì)確認(rèn)的工作經(jīng)費(fèi)和工作補(bǔ)貼的使用情況,接受業(yè)主監(jiān)督。
    第三十三條 業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定定期召開,每季度至少召開一次。經(jīng)三分之一以上業(yè)主委員會(huì)委員提議或者業(yè)主委員會(huì)主任認(rèn)為有必要的,可以召開業(yè)主委員會(huì)會(huì)議。
    業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)委員出席,作出決定必須經(jīng)全體委員過半數(shù)同意,并在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公布。
    業(yè)主委員會(huì)會(huì)議討論重大事項(xiàng)時(shí),居(村)民委員會(huì)物業(yè)管理工作人員應(yīng)當(dāng)列席會(huì)議。
    業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有書面記錄,經(jīng)出席會(huì)議的委員簽字后存檔。
    業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定應(yīng)當(dāng)在決定產(chǎn)生起三日內(nèi)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示七日。以書面征求意見的形式召開業(yè)主大會(huì),結(jié)果應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示三十日。業(yè)主大會(huì)以書面形式所作出的決定應(yīng)報(bào)街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)備案,并抄送居(村)民委員會(huì),業(yè)主委員會(huì)以書面形式所作出的決定應(yīng)當(dāng)抄送到居(村)委會(huì)。
    第三十四條 業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)遵守法律法規(guī)和管理規(guī)約,不得有下列行為:
    (一)挪用、侵占業(yè)主共有財(cái)產(chǎn);
    (二)索取、非法收受建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者有利害關(guān)系業(yè)主提供的利益或者報(bào)酬;
    (三)利用職務(wù)之便要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)減免物業(yè)服務(wù)費(fèi);
    (四)違反物業(yè)服務(wù)合同拒不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用;
    (五)泄露業(yè)主資料或者將業(yè)主資料用于與物業(yè)管理無關(guān)的活動(dòng);
    (六)其他損害業(yè)主共同利益或者可能影響其公正履行職責(zé)的行為。
    業(yè)主委員會(huì)委員違反前款規(guī)定的,經(jīng)業(yè)主委員會(huì)會(huì)議決定中止其委員職務(wù),并提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)會(huì)議決定終止其委員職務(wù)。
    第三十五條 業(yè)主委員會(huì)委員有下列情況之一的,其委員職務(wù)自行終止:
    (一)因物業(yè)轉(zhuǎn)讓等原因不再是業(yè)主的;
    (二)任職期間被依法追究刑事責(zé)任的;
    (三)不遵守管理規(guī)約、拒不履行業(yè)主義務(wù)的;
    (四)連續(xù)三次以上無故缺席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議的;
    (五)因疾病或其他原因喪失工作能力的;
    (六)本人以書面形式向業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)提出辭職的;
    (七)索取、收受物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)單位、個(gè)人財(cái)物和利益的;
    (八)本人及其近親屬在為本物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務(wù)的企業(yè)及其下屬單位任職的;
    (九)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則約定的其他情形。
    第三十六條 業(yè)主委員會(huì)委員職務(wù)終止,有候補(bǔ)委員的,由候補(bǔ)委員依次遞補(bǔ)。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)將業(yè)主委員會(huì)委員職務(wù)終止和候補(bǔ)委員遞補(bǔ)的情況在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公告。
    職務(wù)終止的業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)自公告之日起三日內(nèi)將其保管的屬于業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)所有的資料、印章等物品交回業(yè)主委員會(huì)。拒不移交的,可以請(qǐng)求公安派出所協(xié)助移交。
    第三十七條 業(yè)主委員會(huì)委員缺員,由候補(bǔ)委員遞補(bǔ)后仍不足五人,或者后期物業(yè)的業(yè)主入住后需增補(bǔ)業(yè)主委員會(huì)委員的,業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議補(bǔ)選業(yè)主委員會(huì)委員。
    第三十八條 業(yè)主委員會(huì)委員資格終止、委員辭職(含集體辭職),應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公示,并抄送居(村)民委員會(huì)、街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)和區(qū)建設(shè)房產(chǎn)行政管理部門。
    第三章 共有收益管理
    第三十九條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共車位、共用部位廣告、電梯廣告以及經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意將利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的收入(以下稱共有收益)歸全體業(yè)主所有。業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)配合相關(guān)行政管理部門的公益宣傳工作,但公益宣傳不能附帶商業(yè)廣告。
    利用物業(yè)管理區(qū)域?qū)儆跇I(yè)主共有的道路、綠地或者其他場(chǎng)地作為停放車輛的車位或者利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的,應(yīng)當(dāng)征得相關(guān)業(yè)主和業(yè)主大會(huì)的同意,并依法辦理相關(guān)手續(xù)。所得收益依法歸全體業(yè)主共有,存入共有收益獨(dú)立賬戶。共有收益主要用于以下幾個(gè)方面:
    (一)維修、更新、改造、增設(shè)共用設(shè)施設(shè)備;
    (二)業(yè)主委員會(huì)的工作經(jīng)費(fèi)和補(bǔ)貼;
    (三)補(bǔ)充住宅專項(xiàng)維修資金;
    (四)業(yè)主公益活動(dòng)的開展;
    (五)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則約定的其他事項(xiàng)。
    第四十條 共有收益必須繳存于共有收益獨(dú)立賬戶,已成立業(yè)主委員會(huì)的,由業(yè)主委員會(huì)對(duì)共有收益進(jìn)行管理;未成立業(yè)主委員會(huì)的由物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)共有收益進(jìn)行管理。居(村)民委員會(huì)監(jiān)督使用。
    第四十一條 已成立業(yè)主委員會(huì)的,共有收益用于第三十九條所列方面時(shí),由業(yè)主委員會(huì)提出使用計(jì)劃,經(jīng)居(村)民委員會(huì)確認(rèn)后,在共有收益獨(dú)立賬戶中支取。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)每個(gè)季度對(duì)共有收益情況進(jìn)行公示,報(bào)居(村)民委員會(huì)備案。
    未成立業(yè)主委員會(huì)的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共有收益單列賬戶管理,用于改善物業(yè)管理區(qū)域的共用設(shè)施設(shè)備和開展業(yè)主公益活動(dòng)的不足部分。每季度的開支情況在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公示同時(shí)報(bào)建設(shè)單位。業(yè)主委員會(huì)成立后,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將經(jīng)審計(jì)的共有收益的歷年收支情況及剩余款項(xiàng)移交業(yè)主委員會(huì)。
    第四十二條 業(yè)主委員會(huì)成立后,依法和依約屬于全體業(yè)主的共有收益,應(yīng)統(tǒng)一納入共有收益獨(dú)立賬戶管理。如委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)共有部分進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的,共有收益分配應(yīng)考慮物業(yè)服務(wù)企業(yè)在共有收益經(jīng)營(yíng)中的成本,具體收益分配由業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商確定。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)于共有收益分成協(xié)議簽訂之日起十五日內(nèi)報(bào)區(qū)價(jià)格管理部門備案,同時(shí)抄送街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)和居(村)民委員會(huì)。
    第四章 前期物業(yè)管理
    第四十三條 新建住宅物業(yè)應(yīng)當(dāng)實(shí)行前期物業(yè)管理。預(yù)售住宅物業(yè)的,建設(shè)單位在領(lǐng)取《商品房預(yù)售許可證》之前,應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)管理前期招投標(biāo)管理辦法,通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施前期物業(yè)管理,并簽訂前期物業(yè)管理委托合同,F(xiàn)售住宅物業(yè)的,建設(shè)單位應(yīng)在權(quán)屬初始登記前完成前期物業(yè)招投標(biāo)工作。連續(xù)兩次公開招投標(biāo)投標(biāo)人少于三個(gè)或者總建筑面積不超過五萬平方米的住宅物業(yè),經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)建設(shè)房產(chǎn)行政管理部門批準(zhǔn),可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
    分期開發(fā)的住宅物業(yè),應(yīng)以物業(yè)管理區(qū)域的總規(guī)劃范圍進(jìn)行前期物業(yè)管理招投標(biāo),不得分期招投標(biāo)。
    前期物業(yè)管理招投標(biāo)由招標(biāo)單位在市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門專家?guī)斐槿<,由區(qū)建設(shè)房產(chǎn)行政管理部門監(jiān)督招投標(biāo)過程。
    第四十四條 前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限。
    前期物業(yè)服務(wù)合同期限未滿,業(yè)主大會(huì)召開會(huì)議并選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的,自業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效之日起,前期物業(yè)服務(wù)合同終止。
    物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿,業(yè)主大會(huì)沒有作出選聘或者續(xù)聘決定,原物業(yè)服務(wù)企業(yè)自愿按照原合同約定繼續(xù)提供服務(wù)的,視為不定期物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系,任何一方提出終止服務(wù)合同的,應(yīng)當(dāng)提前三個(gè)月書面通知對(duì)方。
    第四十五條 建設(shè)單位在預(yù)(銷)售物業(yè)時(shí),必須在銷售現(xiàn)場(chǎng)顯著位置公示前期物業(yè)服務(wù)合同、規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)、規(guī)劃總平面圖,規(guī)劃總平面圖應(yīng)當(dāng)特別標(biāo)示物業(yè)服務(wù)用房、業(yè)主委員會(huì)辦公用房、配電房、水泵房、垃圾房等的位置。物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時(shí),應(yīng)與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。前期物業(yè)服務(wù)合同必須約定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),以及合同終止的處理方式。
    第四十六條 建設(shè)單位在預(yù)(銷)售物業(yè)之前 ,應(yīng)當(dāng)制定臨時(shí)管理規(guī)約,臨時(shí)管理規(guī)約不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售現(xiàn)場(chǎng)以書面形式明示臨時(shí)管理規(guī)約。
    物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時(shí),應(yīng)當(dāng)對(duì)遵守臨時(shí)管理規(guī)約予以書面承諾。
    臨時(shí)管理規(guī)約的效力至管理規(guī)約依法生效時(shí)自動(dòng)終止。
    第四十七條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照不少于物業(yè)管理區(qū)域總建筑面積千分之二的比例,在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置物業(yè)服務(wù)用房,最低不少于五十平方米,最高不超過三百平方米;其中,業(yè)主委員會(huì)辦公用房最低不少于十平方米,最高不超過六十平方米。分期開發(fā)建設(shè)的物業(yè),建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在先期開發(fā)的區(qū)域按照不少于先期開發(fā)房屋建筑面積千分之二的比例配置物業(yè)服務(wù)用房。
    物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當(dāng)為地面以上的獨(dú)立成套裝修房屋,具備水、電使用功能;沒有配置電梯的物業(yè),物業(yè)服務(wù)用房所在樓層不得高于四層。
    物業(yè)服務(wù)用房的所有權(quán)依法屬于全體業(yè)主,專用于物業(yè)管理服務(wù)工作,不得挪作他用。
    電梯井、管道井、樓梯間、垃圾房(道)、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室、車庫(kù)(棚)、架空層、夾層和人防工程等,以及室內(nèi)層高不足二點(diǎn)二米的房屋不得作為物業(yè)服務(wù)用房。
    第四十八條 規(guī)劃行政管理部門應(yīng)依照法律法規(guī)及本辦法的規(guī)定審批新建物業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案。
    建設(shè)單位應(yīng)將物業(yè)服務(wù)用房的面積、位置在設(shè)計(jì)方案中載明。
    先期開發(fā)部分未配置或配置不足物業(yè)服務(wù)用房的,建設(shè)單位應(yīng)臨時(shí)配置或補(bǔ)充配置。
    第四十九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí),應(yīng)當(dāng)會(huì)同居(村)民委員會(huì)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)。
    在辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時(shí),建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料,并向居(村)民委員會(huì)提供經(jīng)雙方確認(rèn)的資料移交清單和重要資料,重要資料的范圍由各區(qū)自行確定。
    (一)物業(yè)的報(bào)建、批準(zhǔn)文件,竣工總平面、單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖,配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料;
    (二)設(shè)施設(shè)備買賣合同復(fù)印件及安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料;
    (三)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件;
    (四)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)各類建筑物、場(chǎng)地、設(shè)施設(shè)備的清單;
    (五)物業(yè)及配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)清單;
    (六)物業(yè)服務(wù)用房的清單;
    (七)物業(yè)買受人的資料清單;
    (八)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理必需的其他資料;
    (九)以上資料的清單。
    建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、居(村)民委員會(huì)不得泄露業(yè)主資料,物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得將業(yè)主資料用于與物業(yè)管理服務(wù)無關(guān)的活動(dòng),并予以妥善保存,不得遺失。在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí),物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將前款資料移交給業(yè)主委員會(huì)。
    第五十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)聽取業(yè)主、物業(yè)使用人對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的意見和建議,及時(shí)處理業(yè)主投訴,改進(jìn)物業(yè)管理服務(wù)。
    物業(yè)服務(wù)企業(yè)不及時(shí)處理業(yè)主的投訴的,居民委員會(huì)、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、物業(yè)所在地的區(qū)人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)及時(shí)協(xié)調(diào)處理;對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)損害業(yè)主、物業(yè)使用人合法權(quán)益的,物業(yè)所在地的區(qū)人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期整改,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按期整改。
    第五章 物業(yè)管理服務(wù)
    第五十一條 業(yè)主大會(huì)成立后,業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在居(村)民委員會(huì)的指導(dǎo)下,召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議對(duì)以下事項(xiàng)逐一表決,確定續(xù)聘原物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者以招標(biāo)方式確定物業(yè)服務(wù)企業(yè):
    (一)確定續(xù)聘或者選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);
    (二)對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和物業(yè)服務(wù)內(nèi)容進(jìn)行表決;
    (三)對(duì)是否委托業(yè)主委員會(huì)以招投標(biāo)方式選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行表決。
    第五十二條 確定續(xù)聘物業(yè)服務(wù)企業(yè),業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)服務(wù)合同草案內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公示,征求業(yè)主意見;確定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè),業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)服務(wù)招標(biāo)方案或物業(yè)服務(wù)合同草案的內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公示,征求業(yè)主意見。公示時(shí)間不得少于十五日。
    第五十三條 業(yè)主委員會(huì)可采取邀請(qǐng)招標(biāo)或者公開招標(biāo)的形式開展招投標(biāo)活動(dòng),由業(yè)主委員會(huì)在市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政管理部門的專家?guī)斐槿<,由區(qū)建設(shè)房產(chǎn)行政管理部門、街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)、居(村)民委員會(huì)監(jiān)督招投標(biāo)過程。具體程序參照建設(shè)部《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理辦法》執(zhí)行。招投標(biāo)所產(chǎn)生費(fèi)用由全體業(yè)主承擔(dān)。
    第五十四條 物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿三個(gè)月前,業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會(huì)決定選聘或者續(xù)聘物業(yè)服務(wù)企業(yè),并將決定書面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè);物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定不再續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同的,應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿三個(gè)月前書面告知業(yè)主委員會(huì)和居(村)民委員會(huì)。
    業(yè)主大會(huì)決定續(xù)聘的,業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿一個(gè)月前與物業(yè)服務(wù)企業(yè)續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同。
    業(yè)主大會(huì)決定選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的,原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同終止之日起十五日內(nèi)退出物業(yè)管理區(qū)域。
    物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿,業(yè)主大會(huì)沒有作出選聘或者續(xù)聘決定,原物業(yè)服務(wù)企業(yè)自愿按照原合同約定繼續(xù)提供服務(wù)的,視為不定期物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系,可自動(dòng)延續(xù)至業(yè)主大會(huì)作出續(xù)聘或選聘決定為止。
    第五十五條 物業(yè)服務(wù)合同一方要求提前終止服務(wù)合同的,應(yīng)當(dāng)提前三個(gè)月書面通知對(duì)方,并書面抄送居(村)民委員會(huì)、街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)和區(qū)建設(shè)房產(chǎn)行政管理部門,同時(shí),在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公告。
    責(zé)任方依照法律法規(guī)的規(guī)定或物業(yè)服務(wù)合同的約定承擔(dān)違約責(zé)任。
    第五十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)因?yàn)橘Y質(zhì)被降級(jí)、被取消或者因自身原因未經(jīng)業(yè)主委員會(huì)同意提前撤出管理區(qū)域的,為避免物業(yè)服務(wù)中止,業(yè)主委員會(huì)經(jīng)街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)同意,可以直接委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)暫行管理,但應(yīng)在臨時(shí)物業(yè)服務(wù)合同中約定,該合同于業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)后合同生效之日自動(dòng)終止。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在三個(gè)月內(nèi)按照第五十一條、第五十二條、第五十三條規(guī)定重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
    第五十七條 物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿或依法終止,原物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)等費(fèi)用為由拒絕辦理交接。
    第五十八條 業(yè)主委員會(huì)與新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同,物業(yè)服務(wù)合同經(jīng)區(qū)建設(shè)房產(chǎn)行政管理備案后,物業(yè)服務(wù)企業(yè)方可承接物業(yè)。
    第五十九條 新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí),應(yīng)當(dāng)在業(yè)主委員會(huì)、居(村)民委員會(huì)的監(jiān)督下與原物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)。
    查驗(yàn)時(shí),業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)制作物業(yè)查驗(yàn)記錄。查驗(yàn)記錄應(yīng)當(dāng)包括查驗(yàn)項(xiàng)目名稱、查驗(yàn)時(shí)間、查驗(yàn)內(nèi)容、查驗(yàn)結(jié)論、存在問題等,并由查驗(yàn)人共同簽字。查驗(yàn)記錄同時(shí)抄送鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處),并在居(村)民委員會(huì)備案。
    新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)和原物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)查驗(yàn)結(jié)果存在爭(zhēng)議的,應(yīng)當(dāng)在查驗(yàn)記錄中載明,并明確解決辦法。
    第六十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出時(shí),應(yīng)當(dāng)向業(yè)主委員會(huì)移交其合法占有的下列資料和財(cái)物,并配合新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好交接工作:
    (一)第四十九條規(guī)定的資料;
    (二)物業(yè)服務(wù)用房;
    (三)物業(yè)管理服務(wù)期間改造、維修、保養(yǎng)有關(guān)物業(yè)形成的技術(shù)資料;
    (四)物業(yè)管理服務(wù)期間配置的固定設(shè)施設(shè)備;
    (五)其他應(yīng)當(dāng)移交的財(cái)物、資料。
    第六十一條 提倡建立物業(yè)服務(wù)履約保證金制度。業(yè)主委員會(huì)可以通過物業(yè)服務(wù)合同約定物業(yè)服務(wù)企業(yè)提交一定數(shù)額的物業(yè)服務(wù)履約保證金。
    第六十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序維護(hù)工作,協(xié)助維持物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)治安秩序,依法依約值班、巡邏工作;發(fā)生安全事故時(shí),物業(yè)服務(wù)企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時(shí),應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告,并協(xié)助開展救助工作。物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定,導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的,應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。
    第六十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得有下列行為:
    (一)聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書的人員從事物業(yè)管理活動(dòng);
    (二)將一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理業(yè)務(wù)整體轉(zhuǎn)讓給他人;
    (三)挪用或擅自使用住宅專項(xiàng)維修資金;
    (四)擅自改變物業(yè)服務(wù)用房用途;
    (五)擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的共有建筑和共用設(shè)施用途;
    (六)擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場(chǎng)地,損害業(yè)主共同利益;
    (七)擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng);
    (八)物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí),不按規(guī)定辦理查驗(yàn)移交手續(xù)的;
    (九)與物業(yè)管理招標(biāo)人或者其他物業(yè)管理投標(biāo)人相互串通,以不正當(dāng)手段謀取中標(biāo);
    (十)物業(yè)服務(wù)合同未依法終止而退出物業(yè)管理區(qū)域等不履行物業(yè)服務(wù)合同的行為;
    (十一)超越資質(zhì)等級(jí)承接物業(yè)管理業(yè)務(wù);
    (十二)出租、掛靠、出借等形式直接或變相轉(zhuǎn)讓資質(zhì)證書;
    (十三)限定業(yè)主購(gòu)買其指定的經(jīng)營(yíng)者(服務(wù)提供者)的商品或者服務(wù);
    (十四)其他嚴(yán)重?fù)p害業(yè)主權(quán)益的情形。
    第六十四條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在居(村)民委員會(huì)的指導(dǎo)下,每年對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合同履行情況進(jìn)行年度考核。每年不少于一次對(duì)全體業(yè)主進(jìn)行滿意度調(diào)查。
    年度考核結(jié)果和滿意度調(diào)查情況應(yīng)當(dāng)公示在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置,并抄送街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)、居(村)民委員會(huì)、區(qū)建設(shè)房產(chǎn)行政管理部門。
    第六章 物業(yè)的使用和維護(hù)(住宅專項(xiàng)維修資金管理)
    第六十五條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施,不得擅自改變用途。
    任何人不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域的道路、場(chǎng)地,損害業(yè)主的共同利益。

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